中国房地产进入冰川期

房地产市场进入冰川期

　　最近出台的政策都是必要的

今年“两会”结束以后，中央和各个地方政府都出台了一系列调控房价的政策。根据中原地产和其它研究机构的数据，北京、上海、深圳、重庆、杭州等城市住宅的成交量环比都下降超过50%，有些城市甚至下跌超过90%。这都是这一轮地产新政发挥了作用的结果。北京的房地产市场也和中国其他一些大城市一样进入了冰川期。五一节期间，北京成交的房子仅有7套，市场在观望。

中国的房地产随着调控政策的出台迅速地进入冰川期，我认为这些政策是很必要的。在此之前，中国的房地产市场确实有点乱套，地价比房价高；租金和房价之间的关系也不正常。根据中原地产的数据，北京二手住宅第一季度的租金回报率是2.9%，上海是2.3%，一手住宅回报率比二手还要低，而全世界的平均回报水平是8%。政府出台这些政策是想尽一切办法，让地价和房价、房价和租金的关系恢复到正常市场水平。

在国务院“国十条”出台后，各个城市都做出了相应的反应。北京和上海的反应有些不同。北京是依靠政策，如“限制不在北京工作的外地人购房”，“一个家庭只能新购一套住宅”来抑制房价。在土地“招拍挂”的过程中也采用超过限价不成交的办法。而上海则是集中加大土地的供应量，上海最近预告将供应105块地，建筑面积高达505万平方米，这105块地的起始价格为460亿元。依靠大规模的土地供应继而增加房子的供应来抑制房价过快上涨，这是最根本的办法。北京应该借鉴。

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北京一手房市场存量很少，很危险

北京出台了一系列的政策，有许多是行政调控的手段，但这些完全在意料之中，我们也完全能够理解，因为北京现有的房源太少，市场上真正能拿出销售的房子只有3万多套，北京每年成交20万套左右的房子，仅有3万套住房存量是很危险的，相当于只有两个月销售量的存货。我们可以设想一下，一个城市粮食的存量低于警戒线是什么情况？汽油的存量低于警戒线又是什么情况？北京目前用行政手段限制购房只是临时性的政策，要彻底解决问题还是要像上海一样尽快地增加土地供应，这样在未来两、三年时间才能达到市场上房屋供应和需求的基本平衡，房价才能够真正得到抑制。

　　有人说，北京4月30号出台的这些政策都是临时性的政策，甚至说寿命不会超过一年时间，但我认为会持续两、三年的时间，因为今年的土地供应要在两、三年后才能形成市场上房子的供应，这两、三年北京房地产市场的供求关系处在危险的状况，这些行政措施很难马上取消。

　　未来还有一些房地产政策将出台并实施

　　第一是物业税和房产税。物业税大家讨论了许多年，也空转了许多年，但从目前来看，出台的可能性并不大，有可能会以房产税的方式进行征收。目前写字楼和商业用房在出租过程中是按综合税率征收的，在这个综合税率中已经包括了房产税。再征收房产税主要是针对住宅，至于住宅会怎么收房产税？会不会从第二套房子开始征收呢？目前还都只是猜想。

　　第二，住建部下发文件，对房屋销售的预收款要进入监管账户管理。这条政策并没有引起大家注意。事实上它对房地产开发商现金流的影响非常巨大。房地产开发商平时周转的资金有超过6、7成是来自于预售款，如果预售款受银行监控，再按工程进度进行拨款，这部分款就不能挪作他用，不能用于购买新的土地，对房地产开发商的资金链将构成很大的影响。

　　第三，可能出台但还未出台的是停止对开发商的贷款，转而给施工单位贷款。给施工单位贷款的前提条件有两条：一是施工单位要和开发商有施工合同；另外，由开发商先垫付30%以上的工程款。这条政策一旦实施，也会对房地产开发商的现金流也会造成很大影响。

　　受这次楼市新政影响最大的是地方政府。在过去一年多时间，许多地方政府从银行贷了许多钱进行土地的拆迁，“七通一平”，准备把这些土地高价卖出去。随着新政的出台，房地产开发商抢地的热情会迅速降下来。在未来一定会出现土地流拍现象，对地方政府的资金将构成很大的压力。从开发商方面看，2008年底是整个行业最困难的时候，随着政府的救市政策，处在最困难时期的开发商渡过了2008年底的这次的危机，2009年全年房地产火爆销售，全国房地产销售超过4万亿。目前房地产上市公司中有许多家拥有的现金超过100亿，这种情况下，房地产开发商主动降价销售的可能性很小。

　　以上三条政策中有两条将对房地产商的资金链构成巨大影响，如果市场持续一段时间的“冰川期”，房地产商就可能支撑不了资金的压力而被迫采取降价销售来应对。

　　特别注意到，这次宏观调控的政策都是针对住宅市场的，对于写字楼和商业用房市场，过去几年时间没有像住宅市场这样价格疯涨，这部分市场处在健康发展时期，所以目前的调控政策并未涉及到商业地产。