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2010楼市发展三个大方向

来源:新浪网   时间:2010/2/4 9:39:00    浏览:1248

中国的楼市一直以来都是以政府的宏观调控为发展基础的,宏观调控政策对于房地产市场的引导性是决定性的。2007年的国家宏观调控政策给房地产市场带来了前所未有的打压,尤其是货币紧缩政策使开发商赖以生存的生命线资金受到了强烈的考验,许多城市的房价出现了不同程度的下滑。

于是,08年开始国家的宏观调控从打压转变为促进,房地产市场快速回暖。但是,政策出现的部分副作用已经初步显现,如流动性增加过快,通胀预期明显,资产泡沫加大等等。为了控制泡沫的扩大,国家再次出台政策稳定楼市。但此次出台政策的背景与以往有着很多不同,毕竟我们刚刚经历了国际金融风暴的袭击,经济复苏态势刚刚趋稳。根据经验分析,2010年的楼市将向以下三个大方向发展:

楼市回归理性房价不会快速疯涨

从中长期来看,市场的需求量依然很大,观望期毕竟是短暂的,自住型需求和改善型需求依旧会在2010年逐步放量。而且,存款准备金率的调整只是紧信贷,并非要紧货币,开发商降价的压力并不明显。待第二季度传统旺季来临,房价仍有可能继续小幅上涨。并且,保障性住房的供应量一直是其软肋,很难满足中低收入者的需求,对房价产生的遏制力并不明显。所以,在房地产市场供求关系不能发生转变的条件下,房价很难有下降的可能。

鼓励自住需求投资需求有所减少

中央决定118日起上调存款准备金率0.5%,主旨在于紧信贷,这也是配合新政而来的金融手段,其根本意义在于控制投资需求的扩大。之所以会宽货币紧信贷是因为迪拜的案例以及海南市场曾经的泡沫破裂带给我们的启示,房价上涨过快、信贷发放过猛,对于国家经济而言都是很大的隐患。

并且,国家将从物业税的开征、二套房贷的缩紧、外资进入楼市的限制等多个方面来进行对投资型和投机行为的遏制。这对于中国楼市以及普通购房者而言是个非常利好的消息。所以,部分投资型需求会逐渐的退出市场,而自住型需求将逐步放量。但是,如果房价依旧增幅过快,投资、投机的行为依然很难得以控制。尤其是在一些典型的一线城市,房子的价格大大超过了其基本价值,遏制投资需求,国家的力度或许还会加大。

  短期压力明显成交量下滑成必然

  国家出台的调控政策,在短期内,市场必然会受到一定的冲击。这主要是由于政策的效应对购房者产生一定的心理预期,转入观望;并且,很多政策是在201011日才开始执行的,购房者会在2009年底能享受的政策优惠期内集中将手续办完;另外,新旧年交替的这个阶段,许多房源已经售罄,新的房源还未推出。所以,该买的房已经买了,成交量会出现一段时期的断档期,成交量下滑是必然的。如果不出意外,待四月、五月的黄金销售旺季来临,开发商推出大量房源,政策预期的压力也逐渐得以释放,百姓的观望氛围减少,成交量自然会有所回温。

  政策的基调是明显的,鼓励自住型需求,控制投资型需求,增加普通商品房及保障性住房供给,遏制部分城市房价过快上涨,从而保持房地产市场的健康稳定发展。所以,房价的波动是在一定范围内控制的,稳定市场才是其核心目的。

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