房价又高涨  探政府的底线

    7月份，深圳房价高达16080元/平方米，而在半年前，只要10770元/平方米，今年以来，深圳的房价已经涨了50%.就算是7月成交腰斩，深圳的房价还在涨。房价如脱缰的野马正无所顾忌地试探政府的底线。

　　野马眼看就要出轨了，住建部、国土部、央行、银监会、税务总局等五部委开始磨刀霍霍，勒了下缰绳。

　　在目前宏观经济的复苏还很脆弱的时候，政府还需要刺激房地产新开工面积来带动经济。开发商不主动调整只有等着被调整。国家统计局网站前天发文称，高房价已成制约消费启动的最大阻力；一旦房价大幅下降，地产金融危机不可避免。

　　近期房地产行业的政策微调

　　●货币政策微调，公开市场操作，回收流动性，对银行信贷进行窗口指导；

　　●严格执行二套房贷政策抑制房地产投机；

　　●集中推地遏制房价快速上涨，调查各地土地开发情况；

　　●查处“捂盘惜售”情况。

　　五部委组合拳砸中地产商命门

　　“上半年我国房地产市场的走势令人惊异。”8月4日，国家统计局官方网站首页发表文章《三忧房价快速上涨》。文章称，楼市(楼市博客)“挤泡沫”还不到一年半，2008年年末房地产市场的低迷还历历在目，在国际金融危机冲击波尚未平息，世界经济依然严峻，我国国民经济回升基础尚不稳固，回升态势还不稳定的情况下，房价如此高涨，让人担忧，必须有所警惕。

　　这也被业界视为最近高层对高房价的又一警示。国家统计局此次高调地对房价飞涨表示“诧异”，与此前有关方面态度暧昧形成鲜明对比。

　　踏入7月以来，五部委的组合拳连番出击。第一拳是卡房贷。7月17日，银监会主席刘明康在“2009年第三次经济金融形势通报会”明确表示，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准。这也是去年10月房地产政策松绑以来高层最严厉的一次警示。

　　第二拳，罚捂盘。有统计显示，今年上半年深圳开盘54个楼盘，但是开盘次数却达到了134次，大多数开盘次数都在3次以上，个别楼盘最多甚至开盘达9次。记者查询深圳市国土房管局一手房公示系统发现，深圳南山前海楼盘一单元被“分局锁定”，这也是媒体关于深圳部分开发商捂盘惜售报道以来首个被锁定的楼盘。

　　第三拳，收地王。广州2007年成交的27块地王当中，有24个处于闲置状态，占总面积的43.8%.目前广州市国土房管局正在对其中均价最高的8块违约“地王”进行清算。广州市国土房管局副局长黄文波透露，截至目前，广州市已经收回了26.9平方公里的闲置土地。

　　接下来是调利率。7月28日，央行发行150亿元一年期央票，发行利率上升5.17个基点，至1.6984%.这是自7月中旬重启一年期央票发行以来，央行第三次提升发行利率。

　　市场人士认为，这是央行在释放货币政策微调信号。一年期央行票据的重新发行、债券市场收益率不断提高，这已是实质意义上的加息。只不过目前通过存贷款利率的管制而使得这一政策效果暂时不向信贷市场传导。

　　最后一拳就是查开发商的老底，有没有偷税漏税了。国税总局近日通知，将土地储备、土地一级开发、土地供应、取得土地使用权、勘探、设计、开工、监理、售房、保有、物业管理、二手房交易、租赁等所有环节涉税行为，都纳入控管范围。

　　开发商不主动调整就等着被调整

　　开发商还在试探政府的底线，不断地上调房价。有消息称，7月29日，北京住建委再次邀请10多家著名房企召开座谈会，劝说开发商要加快项目开工建设和上市销售的速度。约谈的开发商包括龙湖、远洋、中信、保利、北京万科、北京富力等著名房企。上海证券研究员沈莉认为，上半年银行信贷的大量投放，宽松的货币政策已经促使高储蓄流向了房地产领域，房地产交易量爆发式增长，房价的上涨速度可与07年高峰(高峰博客)期媲美。如果不再采取措施，会使高储蓄加速流向房地产，如1990年前后的香港，炒作房地产，楼价飙升，庞大的资产泡沫迅速推高当地的成本水平，使得香港平均同比通胀率高达10%，房地产市场的泡沫化是政府不愿见到的。

　　“在目前宏观经济的复苏还很脆弱的时候，政府还需要刺激房地产新开工面积来带动经济。”沈莉认为，因此，中央层面的政策强调控制首付比例，对于利率并没有做详细规定，为商业银行留下了较大的空间。而下半年面对房价和交易量的表现，政策调整也有较大的灵活性。如果房价继续快速上涨，不排除收紧政策力度加大。

　　以万科为代表的房企正在主动调整，昨天万科对本报表示，鉴于市场形势的快速好转，万科对本年度的新开工计划进行了相应调整。全年新开工面积由年初计划的403万平方米增加到585万平方米，提高45.2%.

　　政策微调打压广深投资需求

　　满堂红(满堂红博客)企业发展部首席研究员龙斌(龙斌博客)认为，房地产商加大新开工量，主要原因是由于市场的变化。今年上半年，开发商也未预料到市场会如此快转好，他们没有及时调整新开工量。房地产商前几个月基本上是在消化去年的库存，由于上半年新开工的计划没有及时调整，加上销售量的不断攀升，下半年楼市的供应量就会面临不足。由于开发商对预期房价的上涨，他们也希望能增加供应量来增加销售额。

　　龙斌表示，增加供应量对市场的稳定有好处，可以平衡楼市的供求关系，对房价是否有大的影响很难说，目前来看，对房价影响的最大因素是政策，政策可以改变供求关系，从而影响楼市的供应，也会影响人们对房价的预期。

　　“政府的期望是房价能稳定在一定的期限内，不希望它太低，因为房地产业毕竟是拉动经济的支柱产业，房价太低会影响经济的发展。”龙斌表示，但政府也不愿意太高，房价太高，会产生泡沫，也增大银行的风险。

　　“政策微调可能对投资需求不断上升的城市，例如深圳和广州，产生更大影响。”中银国际研究员田世欣认为，从去年11月起压制需求的释放在过去8个月中已经基本被吸收，同时开发商已开始对部分黄金地段的楼盘提价，8月房地产市场可能进一步走软。收紧二套房贷以及抑制投机活动和囤积土地的进一步措施可能引发房地产业在8月出现进一步调整。