“限购令”仍是当前楼市调控“利器”

     近日，在十一届全国人大常委会第二十三次会议联组会议上，人大常委会委员吴晓灵认为，长期采取房地产限购政策与市场配置资源的原则相悖，应更多地运用税收手段调节。对此，住建部部长姜伟新回应称，楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法。他还表示，一旦全国个人住房信息联网，和银行、税务等系统信息统一到一个平台，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。

    毫无疑问，限购这个带有明显行政色彩的楼市调控措施是不可能长期执行的，但是，从本轮房地产调控的进展来看，限购令仍是当前楼市调控最有力的武器。2010年至今，在限购政策严格执行的情况下，出台了限购政策的城市实际有资格、有能力、有意愿买房的家庭数量明显减少，这使得这些城市房价涨幅明显趋缓，北、上、广、深等一线大城市房价已在最近几个月连续停涨。而那些没有出台限购令的二、三线城市，则成为了众多投资性需求的聚集地，也成为了近一年多来全国平均房价上涨的主要推动力。可以说，限购令在遏制投资性需求和房价过快上涨过程中所起到的作用，是无可替代的。

      而从居民的反馈来看，根据央行营管部三季度对北京市城镇居民购房状况的问卷调查显示，47.4%的受访居民反映，二、三线城市限购对自己购房、售房的心理以及预期产生了影响，更有67.1%的受访者认为，限购政策长期化，有利于住房市场的发展。这足以反映出，限购令在短期内取消并不利于房地产调控，也不符合民意。而且，根据笔者与业内人士的交流，在媒体报道了有关“限购令可能退出”的消息后，近期有一些中介故意夸大这一消息，打击购房者对调控政策的信心，对楼市预期产生了负面影响。笔者认为，虽然姜伟新的本意，是从长期的角度出发，用更多制度性的措施取代限购这一行政化手段，以保证房地产市场的健康稳定发展，但在如今这个房地产调控的关键时刻，任何风吹草动都有可能影响市场预期，干扰政策效果。

     在笔者看来，本轮房地产调控的思路，是通过短期行政手段压制需求，为房地产市场相关制度建设赢取时间，而限购政策无疑是这一思路的核心政策。因此，虽然从长期看，限购政策取消是必然的，但就短期而言，放松限购政策，无疑是对前期政策思路的全盘否定，也是对房价维稳预期的颠覆，随着而来的房价报复性上涨，很可能令楼市调控功亏一篑。

      笔者认为，遵循本轮调控的思路，限购政策放松的前提就应该是房地产相关制度基本健全。从巩固政策效果的角度出发，限购政策的退出可能需要等到保障性住房体系和房产税制度的基本建立。目前，这两项工作正在稳步推进之中，但仍面临着一些困难。数据显示，截至9月底，全国保障性住房已开工986万套，占年度计划的98%，2011年保障性住房建设任务能顺利完成已基本没有疑义。不过，有关保障房资金来源的问题尚未得到充分解决，保障房的分配、退出机制也有待完善。而在房产税方面，财政部部长助理王保安此前表示，中国将加快推进房产税的实施，使它进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控作用；而住建部也正在努力建设城镇个人住房信息系统，推进信息全国联网。但从目前房产税试点情况看，房产税的覆盖面仍然较小，对于投资性、投机性购房的约束作用相对有限。因此，笔者觉得，在当前情况下，限购政策仍有存在的必要，不可轻言放松。