刚性需求的魔力显然被夸大了

最近几个月楼市成交低迷，到一些售楼处和中介门店调查，依然是看的人多，买的人少，但房价却没有明显松动。然而，销售人员却异口同声地说：“房价不可能再降了，北京有这么多刚性需求，将来房价还是要涨的，赶紧买吧。”

因为有大量的刚性需求存在，所以房价不会大幅下跌，而且在短暂的调整后还会持续上涨，甚至有可能大幅反弹——这一看似合理的逻辑，成为不少开发商和中介鼓吹房价会坚挺的理由。近两周部分城市二手房成交量环比有所上涨，“刚性需求成为反弹主力”的言论更是甚嚣尘上，也让不少持币观望的购房者感到恐慌。

近几年说起楼市，几乎人人都在谈论刚性需求。但刚性需求到底是什么，到底有多大的魔力，谁也说不清。就是这么一个说不清道不明的概念，却成了一些人支持房价只涨不跌的主要依据。

根据经济学的供求关系理论，只有受价格变动影响极小的需求才是刚性需求。如果空气有价格，那么空气的需求就是刚性需求，不受价格变动影响。与此相似，每个人都有住房的需求，因此住房需求看上去的确是刚性的。

但是，住房需求并不完全等同于房地产市场上商品房的需求。从近几年楼市的波动来看，当房价变动时，成交量会发生明显变化。同时，受价格和政策双重影响，买不起房或者选择观望的人们，可以暂时不买商品房，通过租房、申请保障性住房等方式解决阶段性的住房需求。由此可见，楼市的需求似乎没有那么“刚”。

尽管8月以来楼市成交量出现一定反弹，但这种反弹主要是中低价位楼盘和一些降价幅度较大的区域成交增加的结果。如北京的通州区，一些楼盘价格从调控前的25000元/平方米大幅下降至16000元/平方米左右，成交量明显上升。价格下跌成交上升，恰恰证明了商品房需求是有弹性的。刚性需求的魔力显然是被夸大了，购房者不必因此感到恐慌。

从整个市场变化趋势看，一方面，房地产调控的效果刚刚显现，高房价的局面仍未明显改观，大多数以自住为目的的普通购房者仍然买不起房，而这部分需求恰恰是所谓的刚性需求。另一方面，由于调控政策对需求的抑制，当前正是首付、税费、利率等购房成本最高的时候，这也将不少普通购房者挡在门外。因此，只要房地产调控不松动，随着政策的落实和相关细则陆续出台，以及保障性住房不断增加，调控效果将更加明显。在这种预期下，如果房价不降，成交低迷的状况很难在短期内改善。所谓的刚性需求很难转化为有效需求，也就无法支撑高房价，更无法推动房价进一步上涨。

无论是开发商还是房产中介，都不应再夸大所谓刚性需求，更不要对人为放大的刚性需求抱有太多幻想。而是应该认清市场趋势并顺应这一调整，积极主动调整价格，让更多需求转化为有效需求，促进市场成交活跃。只有成交活跃的市场才是健康的市场，开发商、中介等市场主体也才能获得长远发展。其中的道理很简单，只有房子卖出去了，才能赚取利润并规避风险。