期待收入比房价涨得快

　　“调控是必要的，成果是必得的，代价是必付的，改革是必须的，转型是必然的。”7月4日，在博鳌·21世纪房地产论坛第12届年会上，全国工商联房地产商会会长聂梅生谈及房地产市场形势时表示。对于全社会热议的房价合理期待问题，她对本报记者表示，“房价合理期待应该是收入比房价涨得快就可以了。”

　　记者：近3个月以来，房地产市场出现了回升向好现象，这是不是房地产市场回暖的一个迹象？

　　聂梅生：我认为现在的状况是筑底阶段，而不是回暖。目前的状况是房屋成交量同比减少，但重点区域和重点城市房屋成交量降幅收窄，环比出现较大增长。6月份住宅价格开始筑底，筑底的态势是有涨有跌。比如环比，5月份百城住宅价格环比下跌0.31%，6月份环比上涨0.05%；但5月、6月的同比分别又都下跌1.53%和1.9%。这种涨跌现象说明房地产市场目前还处于筑底状态，预计这种状况还会交叉持续一段时间。

　　记者：现在有一种比较有意思的现象，政策大力鼓励的产业都在出现明显下滑迹象，而受调控的房地产市场却在逐步走好。你认为房地产形势向好背后的原因是什么？

　　聂梅生：这次的走稳，是一个市场行为，政府并没有拉动房地产。这次与2008年、2009年不一样，不是政策上的宽松和支持，而是市场的力量。实际上是有形的手和无形的手博弈的结果，市场会有自己的规律。

　　当然，降息、刺激“刚需”等微调政策会有一定作用，但只是预期作用，现在开发贷并没有放开。一季度房地产市场投资急剧下跌，导致经济增长下滑。这次房地产投资“失血”是房企的集体决策，就是在同一个时间点，大家都预期不好，因此一季度投资出现了急剧下降。

　　原来大家认为，1.4万亿元的保障房投资可以补上商品房投资下滑的缺口，但实际上保障房是计划性的点滴式投入，一次大失血靠点滴不起作用。一季度投资急速下挫，如果没有二季度的筑底而继续下挫，可能会出现如美国、日本式的房地产硬着陆，中国经济将受到同样的牵连。

　　记者：你如何评价此轮房地产调控的效果？

　　聂梅生：本轮调控是必要的。在此之前，房价高、民怨大、投资过热、转型困难等几个背景和前提，推动了持续差不多两年的房地产调控。现在的调控成果是动用了行政、货币、市场等多种手段的结果，一定会取得势在必得的成果。目前的调控效果是，房价开始下行，无论是环比还是同比都下行了，炒房者出局，房地产开发投资急速降温，住房双轨制启动，应该说是有效果的。

　　记者：但是，调控是一柄双刃剑，在取得成效的同时是否也集聚了风险？

　　聂梅生：跟效果对应的代价是必付的。调控付出的代价是固定资产投资下滑、GDP增速下降、上下游产业箫条，以及未来的问题加速积累，但是这个代价是必付的，同时改革也是必须的。

　　记者：对于合理的房价回归，市场上有不同看法。有人认为房价要下跌50%才是合理状态，有人则认为要收入倍增才能达到房价合理状态。你怎么认为？

　　聂梅生：大家谈房价收入比，无非是房价和收入的比值，这两个比值来讲，房价跌一倍，或者是收入上涨一倍效果都一样。国际上认同的合理比值区间是5~7倍。若收入不变，房价下跌，多个城市对房价下降的期待值是50%。而实际上，房价下跌50%的情况并没有发生。因为价格低于成本时是压缩不下去的，而成本包括土地价格、税费、建设成本等，当成本超过50%时，就会亏损。也可以让它亏损，但亏损以后就资不抵债，就会破产，破产后银行收购，银行收购这个点上可以达到50%的折价，之后拍卖，美国和日本都是这样做的，这个时候就能达到50%的下降。但是中国房地产如果也走这条路，最先倒下的就不是房地产商，当前上游的钢材、下游的装修都出现了高于房地产的跌幅，中国经济难以承受这种硬着陆，因此，我认为不会发生房价下跌50%的可能。

　　另外，有说法是收入倍增，也可以使房价合理。但这牵涉到复杂的收入分配制度改革问题，比限购要难得多，短期内也很难做到。我认为，房价合理期待应该是收入比房价涨得快，从而逐步使房价收入比趋于合理就可以了。

　　记者：基于你对未来房地产形势的预判，你对房企有何建议？

　　聂梅生：房企的转型将成为必然。因为现在的情况是已经转变了市场结构，各方的利益格局发生了变化，房地产业的盈利格局也发生了变化，一定要转型促进住房的双轨制，促进城镇化，促进产业结构转型，促进内需消费。总之，房地产业要从投资拉动转到承载经济和社会的发展上。另外，大家不要总是盯着2011年出台的限购等等政策，应该盯着新政，应该盯着从现在开始到明年房地产还要出台哪些新的政策，这才是我们的期待。