房价下跌套牢六成买房人 投资亏损率60%以上

2011年北京市新建商品住宅成交均价为21314元/平方米，而2012年1月份新建商品住宅成交均价为18288元/平方米，比去年全年下降14.2%——

　　北京中原数据显示，2011年北京市新建商品住宅成交均价为21314元/平方米，而2012年1月份新建商品住宅成交均价为18288元/平方米，比去年全年下降14.2%。同比去年1月下降了20.31%，创下了自2010年2月份以来 23个月的最低值。房价的下降使去年刚刚买入的房产或多或少出现了贬值。如果借用股市里的话，就是被套了。21世纪不动产分析师粟日认为，对于那些2011年入市的买房人来说，今年房价反弹的几率并不大，亏损继续增加是大概率事件。

　　●房价下跌导致大多数买房人被套

　　1月份数据显示，10个郊区新建商品住宅13586元/平方米，与去年全年10区域成交均价13922元/平方米比下降2.41%，与去年2月最高点15447元/平方米比降12.05%。而郊区二手住宅成交均价同比降11.9%。

　　石景山等五环外的次中心区域价格下降也相对明显，降幅在10%。中心四城区新房价格坚挺，二手住宅同比降幅6%-7.5%，降幅最小。这也充分体现了房源稀缺性越大，抗跌性也越强的特性。

　　北京的二手房价也出现了明显下降。根据北京中原二手住宅价格领先指数，北京1月份中高档二手商品房成交均价为26189元/平方米，环比去年12月下降3%，同比去年1月下降8.6%。

　　“原想着投房地产稳赚不赔，这下被套牢了，没想到房地产市场也有风险。”北京领秀慧谷(楼盘资料 业主论坛) 的业主刘先生感叹。此前苦于股市低迷，身边的朋友一个个靠投资房地产赚了不少，投资屡屡不得意的刘先生决定投资房地产市场。2011年初，他在领秀慧谷买了一套房，当时成交价34000元，而现在只能卖25000元。“上半年的时候想出手，但当时有不少朋友说，没事，跟2008年一样，会大幅反弹的，结果不但没反弹，还越套越深。”类似刘先生这样被套牢的投资者并非特例。

　　有些投资者选择了割肉。据一些房地产中介机构反映，北京管庄区域门店挂牌情况有些异动，部分业主已主动降低挂牌价：一居降5万-10万，二居10万-20万。当前市场环境下，投资者担负着较大的成本压力，多套房产的投资者尤甚。一位客户2010年底购买了北京新天地(楼盘资料 业主论坛) 一套125平方米的房子，以完税价格291万元购入，其中贷款220万元，每月还款约一万七八千元，2011年房价不断走低，眼看2012年无望回升，想着长痛不如短痛，毅然以230万元割肉卖出。

　　●房价没跌也亏损

　　即使在那些房价保持稳定的区域，2011年初以后购房的投资者，也有很多都是亏损的。一位投资者2011年初买下中关村公馆一套42平方米大开间，买入价138万元，现在的市场价约为140万元，但还需支付税费约35万元。这位投资客选择了出租，每月租金4000元。该区域投资者数量甚多，市场情况不好，很多都转售为租，继续观望。

　　记者从其他区域还了解到，处于深度套牢的房产投资客共同点是：坚决割肉出局者，只是少数，一般选择出租，或者干脆空置，也有一些是以高于市场价很多的挂牌价挂在中介门店上（拒绝亏损出售）。

　　●投资亏损率在60%以上

　　据21世纪不动产抽样数据显示，2011年北京二手房市场成交价普遍下跌。21世纪不动产提供的261个楼盘抽样数据中，成交价同比下降的有157个，持平的有30个，上涨的只有74个，超过2/3的楼盘价格在持平或下降。

　　157个下跌楼盘中，跌幅最高的是望京新城项目，成交价格同比下跌29.17%，接近30%。领秀慧谷排行跌幅第二。至2011年12月，北京领秀慧谷的平均成交价格同比下降27.54%。管庄区域价格下跌也很严重，以尚东阁为例，该项目平均成交价同比下降了15%。

　　157个下跌楼盘中，同比跌幅超过20%的有18个，10%-20%的有56个，10%以下的有83个。从这些数据推算，如果在2011年初投资北京房地产市场，亏损或被套牢的高于60%，不赚不赔的只有11%，能产生投资收益的仅有28%。投资风险远比投资者想象的要高。

　　●房价下跌趋势仍在继续

　　据21世纪不动产主城区领先价格指数显示，2011年1月，北京市主城区领先价格指数为113，2011年12月，指数跌至107，相当于2010年10月的水平。数据显示，2011年12月，北京价格指数同比下降3.71%，相比同年1月下降了5%。北京主城区二手房价格指数同比下降，这表明，楼市最坚挺的部分也已受到明显冲击，整个北京房价的松动程度可见一斑。

　　21世纪不动产分析师粟日认为，限购政策至少在今年之内不会出现实质性松动，年初，信贷政策也没有如市场预期的放宽，货币再度转向宽松的时间和程度，可能不如市场预期的那样乐观。在这几大因素的作用下，2012年上半年，一线城市房价可能会以小幅下降为主。一些2011年之前入市的投资者可以考虑出手，对于那些2011年初或之后入市的投资者来说，因为市场价格反弹的几率并不大，亏损继续增加是大概率事件。