汕头市中心城区三旧改造专项规划补充规划

按照市政府相关会议精神及市城乡规划局的工作指示，在《汕头市中心城区“三旧”改造专项规划(方案)》的基础上，根据市“三旧”办提供的2010年6月以来由金平区、龙湖区、濠江区补充上报的“三旧”改造项目数量及用地规模(截至6月30日)，编制《汕头市中心城区“三旧”改造专项规划——补充规划(方案)》。

一、用地规模

根据市“三旧”办提供的《增加列入市中心城区“三旧”改造项目表》，6月份以来(截至6月30日)，中心城区“三旧”补充项目共46宗，总用地面积为1474.39亩(约98.29公顷)。其中：

金平区有22宗，用地面积387.50亩(25.83公顷)；龙湖区有22宗，用地面积731.15亩(48.74公顷)；濠江区2宗，用地面积355.74亩(23.72公顷)。

二、用地布局

1、改造单元

上述中心城区补充项目所属改造单元共21个。其中，本次新增改造单元3个(A-21、A-22、D-15)，本次修改扩大的改造单元4个(A-14、A-17、C-12、D-03)，其余分布于14个已编改造单元中(A-01、A-05、A-06、A-07、A-09、A-13、D-02、D-04、D-05、D-06、D-08、D-09、E-02、H-01)。其中：

金平区新增改造单元2个(A-21、A-22)，修改扩大的改造单元3个(A-14、A-17、C-12)，其余分布于6个已编改造单元中(A-01、A-05、A-06、A-07、A-09、A-13)；

龙湖区新增改造单元1个(D-15)，修改扩大的改造单元1个(D-03)，其余分布于7个已编改造单元中(D-02、D-04、D-05、D-06、D-08、D-09、E-02)。

濠江区新增项目分布于1个已编改造单元(H-01)中。

2、用地构成

上述中心城区补充“三旧”改造项目总用地面积约98.29公顷，用地构成详见下表：

汕头市中心城区新增“三旧”改造用地汇总表(改造地块)

用地	用地类型		金平区	龙湖区	濠江区
代码			面积	面积	面积
			(公顷)	(公顷)	(公顷)
R	居住用地		12.7	9.62	-
C	公共设施用地		3.76	20.66	-
	C1	行政办公用地	1.96	8.72	-
	C2	商业金融用地	0.29	11.03	-
	C5	医疗卫生用地	-	0.68	-
	C6	教育科研设计用地	1.51	0.23	-
S/T	道路及对外交通用地		2.39	6.14	-

备注：上述数据统计截至2010年6月30日。　　

3、分类布局

上述补充项目中，属于旧城镇改造的共12宗，用地面积351.83亩(23.45公顷)；属于旧厂房改造的共30宗，用地面积570.08亩(38.01公顷)；属于旧村居改造的共4宗，用地面积552.48亩(36.83公顷)。其中：

金平区属于旧城镇改造的有6宗，用地面积96.406亩(6.43公顷)；属于旧厂房改造的有15宗，用地面积287.36亩(19.16公顷)；属于旧村居改造的有1宗，用地面积3.74亩(0.25公顷)。

龙湖区属于旧城镇改造的有6宗，用地面积255.43亩(17.03公顷)；属于旧厂房改造的有15宗，用地面积282.72亩(18.85公顷)；属于旧村居改造的有1宗，用地面积193亩(12.87公顷)。

濠江区属于旧村居改造的有2宗，用地面积355.74亩(23.72公顷)。

　　汕头市中心城区新增“三旧”改造项目类型统计表

内  容		金平区	龙湖区	濠江区	中心城区
补充	宗数	22	22	2	46
改造项目	用地面积	25.83	48.74	23.72	98.29
	（公顷）
旧城镇	宗数	6	6	—	12
	用地面积	6.43	17.03	—	23.45
	（公顷）
旧厂房	宗数	15	15	—	30
	用地面积	19.16	18.85	—	38.01
	（公顷）
旧村居	宗数	1	1	2	4
	用地面积	0.25	12.87	23.72	36.83
	（公顷）

                                 备注：上述数据统计截至2010年6月30日。

4、建设强度分区

本规划对改造单元进行专项规划层面的建设强度分区控制。为体现专项规划的宏观指导作用，本规划确定的建设强度分区标准采用区间值的形式，具体项目编制改造方案时依据的建设强度必须以下一层次法定规划或规定为准。本规划确定的所有改造单元必须编制控制性详细规划；编制改造单元控制性详细规划时应结合现状情况、上盖建筑拆迁量、周边环境、区位条件、环境要求、土地价值等因素进行综合分析后，明确改造地块的具体建筑容量控制指标。

中心城区“三旧”改造建筑密度和容积率控制指标表

建筑容量   用地或建筑类型		建筑密度（D）	容积率(R)	备注
住宅用地	多层	≤30%	≤2.0
		≤35%	≤2.2	只适用于《条例》界定的相应范畴
	中高层	≤30%	≤2.0
		≤35%	≤2.2	只适用于《条例》界定的相应范畴
	高层（小于等于13层）	≤25%	≤3.5
		≤30%	≤3.5	只适用于《条例》界定的相应范畴
	高层（13层以上）	≤25%	3.5<R≤4.5
		≤30%	3.5<R≤5.0	只适用于《条例》界定的相应范畴
商业金融用地   行政办公用地	高层（小于等于13层）	≤25%	≤3.5
		≤30%	≤3.5	只适用于《条例》界定的相应范畴
	高层（13层以上）	≤25%	3.5<R≤4.5
		≤30%	3.5<R≤5.0	只适用于《条例》界定的相应范畴
现代化专用厂房	—	30%≤D≤40%	0.5≤R≤2.2
现代化通用厂房	—	25%≤D≤35%	2.0≤R≤3.5
教育设施用地	—	<25%	0.6≤R <2.0
市政设施用地	—	≤30%	≤2.0
独立式停车库	—	≤40%	≤2.0
小型公园绿地	—	≤3%	—	根据公园性质及规模设置游憩、服务、管理建筑
滨水绿地、街头   绿地、防护绿地	—	—	—	只允许设置必备的建筑，如管理用房、公厕
村镇建设用地	—	—	—	适度开发；须根据区位条件及周边环境综合论证后确定
生态绿地	—	—	—	限制开发；承担农业基地和生态培育的功能

 备注：1、根据《城市居住区规划设计规范》（GB 50180-93），中高层住宅为7～9层，高层住宅为大于等于10层，多层住宅为小于等于6层；2、上表备注中的《条例》是指《汕头经济特区城市规划条例》。

规划将“三旧”改造用地分为五类建设强度分区，分别为：低强度区（容积率不大于2.0～2.2，建筑密度不大于30%～35%）；中强度区（容积率大于2.2且不大于3.5，建筑密度不大于25%～30%）；高强度区（容积率大于3.5且不大于4.5～5.0，建筑密度不大于25%～30%）；特殊强度区（村镇建设用地）；生态环境培育区（生态绿地或生态敏感区）。

5、配套设施规划

（1）规划控制

本规划对改造地块和改造单元两个层面分别进行配套设施用地控制及类型引导。结合本规划的建设强度分区，确定“三旧”改造地块中居住用地应配建的居住配套设施的用地规模；结合改造单元范围内的用地布局，确定“三旧”改造单元中居住用地应配建的主要的独立占地的公益性居住配套设施类型。

“三旧”改造涉及的居住用地中，本规划确定的“改造地块”应配建的公共服务设施用地规模，以及“改造单元”应配建的主要的独立占地的公益性公共服务设施类型为规划刚性指标，必须在下一层次控制性详细规划中予以空间落实。对本规划未予引导的公共服务设施类型，应在下一层次控制性详细规划中予以确定。

法定的控制性详细规划是落实“三旧”改造项目配套设施类型、规模、用地布局的重要手段。控规一经批准实施，必须严格依据控规对配套设施进行刚性控制，不得随意改变配套设施用地的规模和使用性质。具体“三旧”改造住宅项目编制改造方案时依据的配建设施类型、规模、布局等必须以经市规划委员会审议通过的控制性详细规划或规定为准。

编制“三旧”改造单元控制性详细规划（或出具“三旧”改造地块规划设计条件）时必须在法定文件中对项目配建设施的建设方式进行明确规定。其中，配建设施由社会投资主体负责建设的，应明确配建设施必须与主体开发项目实行同时报建、同时建设、同时验收；配建设施由政府统一建设的，应予以明确规定，并由土地管理部门完善相关土地使用手续，纳入政府土地储备。

（2）政策建议

建议政府尽快拟定并出台《汕头市中心城区“三旧”改造配套设施实施细则》，以公平、公正的原则对每一宗住宅开发地块应负担的公共服务设施进行有效控制，以切实达到通过“三旧”改造完善城市服务功能、提升宜居环境质量的目标。

鼓励“三旧”改造项目按照法定控规的规定进行成片配套、成片改造。确因实际情况未能实施成片改造的地块、以及本规划确定为简化报批手续的零星改造地块的项目，建议以货币的形式承担公共配套责任，具体措施应按政府出台的实施细则的相关规定执行。

6、历史文化遗存保护

 （1）涉及文物保护的项目改造要求

“三旧”改造项目中如涉及各级人民政府已公布的各类文物保护单位和已列入文物保护范围予以登记的不可移动文物点，以及各区县文化文物行政管理部门在第三次全国文物普查中新发现的不可移动文物点，应严格依照文物保护法规和国家、省“三普”工作要求进行规划保护，在有效保护的前提下，建议将其用地列入整治型改造类型进行环境和绿地空间的整体改造。（2）实施文物原址保护的项目建设要求

实施原址保护的，建设单位应当按相应的文物保护等级确定保护范围和措施，根据文物保护单位的级别报相应的文物行政主管部门批准，并将保护措施列入可行性研究报告或者设计任务书，在该片区报建时一同上报文化文物、城市规划等相关职能部门。

（3）未能实施文物原址保护的项目建设要求

无法实施原址保护，必须迁移异地保护或者拆除的，必须严格执行《中华人民共和国文物保护法》及其《实施条例》和《广东省实施<中华人民共和国文物保护法>办法》的规定，上报上一级文物行政部门和人民政府审批。

7、分期建设规划

近期（2010-2012年）改造建设坚持“先易后难、突出重点、分步实施、扎实推进”的原则，选择改造条件好、群众意愿明确、基层领导班子团结的片点或项目先行启动改造，发挥示范带动作用，成熟一个、改造一个，集中力量启动一批“三旧”改造项目，有序推进重点改造区的“三旧”用地改造，力争三年实现中心城区“三旧”改造初见成效。

中远期（2013-2015，展望至2020年）为“三旧”项目改造建设全面铺开的阶段，务必确保改造项目严格按政策规范运作，按规划有序进行，在规划期内基本完成城市重点功能区的旧城镇成片改造、“城中村”全面改造工作以及不符合城乡规划的旧厂房搬迁改造工作。远期全面完成中心城区“三旧”改造任务，努力建设生产发展、生活富裕、生态良好、文化繁荣、社会和谐、人民群众充满幸福感的新汕头。

本次中心城区新增“三旧”改造项目大部分为改造条件比较成熟、社会改造意愿比较明确的项目。规划建议，除金平区编号425及濠江区编号05-1、05-2的改造地块安排于中远期实施之外，其余项目可安排于近期进行实施。

三、2010年度实施计划

根据市“三旧”办提供的《新增2010年市中心城区“三旧”改造项目计划表》，6月份以来（截至6月30日），2010年度中心城区“三旧”补充项目共22宗，总用地面积为1692.01亩（约112.80公顷）。

1、金平区

新增7宗，用地面积285.71亩（19.05公顷）。

新增项目分别为：新粤华实业有限公司改造项目（2宗）、鮀浦蓬洲居校场尾项目、金韩路尾片区、护堤路轻工机械厂改造项目、光华路荣信改造项目、护堤路韩江机械厂改造项目。

2、龙湖区

新增15宗，用地面积1406.30亩（93.75公顷）。

新增项目分别为：珠湖工业区、汕头丝绸进出口片区、东和改造项目、佳和改造项目、珠池街道旧酒楼、金谷园片区、南碧埔片区、夏桂埔旧村改造项目（4宗）、周厝塭旧村改造项目（2宗）、金鸥园项目、西畔旧村改造项目。

3、濠江区

本次没有新增2010年度改造项目。而且，汕濠府函[2010]117号文要求原列入计划的第18号改造地块（河东居委会）由于改造条件尚不成熟，不列为2010年度实施计划。

四、本补充规划未涉及的内容，如技术路线、改造模式及策略、实施机制等，与《汕头市中心城区“三旧”改造专项规划（方案）》相同。

（汕头市城市规划设计研究院   2010-7-7）