"金九"成色不足下行压力大 部分房企开展花样"自救"

从上周统计局公布的商品住宅销售价格变动情况来看，9月份商品住宅销售价格稳中有降，新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市均继续增多，楼市“金九”成色不足。

　　业内人士表示，三季度房地产信贷收紧，是市场全面速冻的最大原因。另一方面，近期一些房企出现问题，购房者担忧买到烂尾楼，也是导致价格下调的一大原因。

　　近两年来，楼市调控越发严格，一边是对热点城市的新房、二手房的“限价令”，一边是对部分城市新房的“限跌令”，以恢复房地产市场稳定的预期。据机构统计，9月份全国房地产调控累计62次，1-9月调控482次，刷新历史同期纪录。

　　在三道红线、两集中供地以及房贷五档管理等政策下，短期内，房企销售增速下滑、投资增速下滑、偿债压力加大或成趋势，在这种现状下，亟需各家房企“自扫门前雪”，用更好的产品和服务打动消费者，不断推动行业健康发展。

　　回购美元债 恢复市场信心

　　据贝壳研究院房企融资报告显示，前三季度房企境内外债券融资累计约7689亿元，同比下降21%，降幅进一步扩大。

　　进入10月以来，已先后有绿地控股、佳兆业、雅居乐、绿城中国、合生创展、新城发展、禹洲集团等多只地产美元债出现大幅下跌。据光大证券统计，截至2021年三季度末，共有12只地产美元债发生违约，违约金额共计42.85亿美元。

　　面对信用危机，不少房企奋力展开“自救”，动用真金白银提前赎回债券，中梁、禹洲、德信、金辉、弘阳、融信等房企密集对外披露回购美元债。此外，也有不少房企主动公布偿债安排，释放出保兑付的积极信号。

　　中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，一些中资房地产企业开始回购境外债券，这体现了企业对自身发展前景的信心，预计对于缓解市场紧张情绪、恢复市场信心将起到积极作用。

　　抓精细管理 力保现金流

　　随着调控政策的深入，地产行业明确进入到管理红利时代，各家企业必须完成从规模速度向质量效益发展的转变。目前，多家房企开展管理方式、运营效率优化，力保企业现金流，促使行业实现发展方式转变。

　　“关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在博鳌?21世纪房地产论坛第21届年会上，金科股份副总裁张勇透露，目前金科在全力以赴保现金流，去库存、抓回款，加大资金、人力、营销、激励方面的力量。同时收投资，备足现金，在组织架构上进行调整优化，把力量用到资金端、财务端、营销端。

　　中南置地则强调坚决去库存，坚决把现金流找回来。“企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示。

　　旭辉控股董事局主席林中同样认为，房地产行业如今处于快速变化的过程中，平衡发展与安全的关系，还是要回到“既要、又要、还要、且要”的逻辑上来，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。

　　困难房企拒绝躺平 推动债务重组

　　对于困难房企来说，若此刻选择躺平，那就是为行业树立了“差生典型”，影响会极差。所幸的是，无论是去年爆雷的泰禾，还是今年以来陆续陷入困境的华夏幸福、蓝光、恒大、新力、花样年，这些困难房企都没有躺平。

　　出售项目股权和多元化板块，引入财务实力强的战投，进入债务重组阶段……这些房企面对已违约的债务，还在各自努力着。

　　10月7日晚间，华夏幸福正式披露了2192亿元金融债务清偿方案的主要内容，将通过出售资产回笼资金、现金清偿、债务展期等方式，分批实现债务化解。

　　泰禾目前与各方债权人取得了直接或间接联系，展开了线上及线下多种形式的沟通，完成了多轮沟通。目前债务重组工作取得了较大进展，公司已与部分主要债权人达成了对已到期未归还借款的和解。

　　蓝光在半年报中披露，公司已成立由董事长直接领导的债务应急管理专项工作组，债务风险化解整体方案正在加紧制定。在项目转让消息陆续传出的同时，蓝光据称也正在考虑引入财务战略投资者。“公司正努力短期脱困、中期恢复流动性、长期良性发展。”

　　花样年创始人曾宝宝则向全体员工发出一封“家书”，称花样年“绝不躺平”，目前公司管理层正积极与政府部门、境内外金融机构、合作伙伴诚恳磋商，力争控制和消弭风险，早日走出流动性困境。

　　推进复工复产 努力提升产品品质

　　对于当下的困难房企来说，一个标配的困境便是项目停工，包括恒大、蓝光、泰禾等房企均面临类似的难题。对于这类房企来说，加快推进项目的复工复产，把房子保质保量地交到业主手里，就是切实维护消费者合法权益的最好做法。

　　恒大董事局主席许家印在中秋“家书”中表态将加快推进全面复工复产，实现“保交楼”目标。此后恒大集团又召开“复工复产保交楼”专题会。会上，许家印对参会的4000多名各级负责人指出，必须认识到全力以赴抓好复工复产的重要性，保质保量顺利交楼是公司必须履行的义务，是公司一定要承担的责任。“全集团要提高认识、统一思想，把一切精力都投入到复工复产保交楼上。”

　　目前，泰禾全国多数项目已经复工，去年底以来，超过10个项目有交付。复工复产过程中，泰禾还对多个项目都进行了产品升级改造。例如，北京金府大院对院子、院墙、巷道和园林景观进行了高标准整改。丽春湖院子全面启动品质提升，并推出多功能高标准会所。泰禾董事长黄其森还宣布了企业将向小而精、小而美发展转型，同时多次表示要保证交付品质。

　　长久以来，为了维持利润，“减配”是一些项目心照不宣的做法，房屋质量问题依然是“老大难”，消费者期盼的“产品时代”仍未真正到来。对此，有不少企业呼吁应当重视品质，在产品品质、服务质量方面下苦功夫，切实维护消费者合法权益。

　　旭辉控股执行董事兼总裁林峰就表示，很长时间以来，听到很多同行在猜测政策会出什么，什么时候出，讨论怎么降价打折，但很少听到有人讨论怎么研究客户、打造产品、提升服务。“不要忘记，那才是我们安身立命的根本。天气看一看就好，不用一直看，风雨和阳光都是规律，关键是要盯着客户，埋头干好活，耕好自己的一亩三分地。”