我国楼市回暖仅仅是区域性情况

 　若限购、限贷政策保持稳定，并严格执行，刚性住房需求增长空间极为有限，预计2013年房价上涨空间有限。

　　项峥

　　限购、限贷政策下，投机投资性购房需求已经受到严厉打击。虽然岁末年初楼市成交出现区域性回暖，但刚性住房需求增长缓慢，预计全年房价上涨空间有

限。

　　岁末年初，全国楼市成交上升，主要是受到一线城市拉动。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，元旦小长假期间，京沪穗深4个一线城市新建住宅成交套数同比上涨57.7%，带动全国主要54个城市同比上涨16.8%。

　　同时，据中指院统计数据，2012年12月全国十大城市新建住宅均价环比上涨0.45%，带动全国百城环比上涨0.23%。

　　楼市运行区域分化明显，在一线城市成交火爆同时，鄂尔多斯、温州等城市商品房销售受阻。另据媒体报道，海南住房供应需要十年方能消化。

　　以限购、限贷为代表的新国八条房地产调控政策出台，严厉打击了投机和投资性的购房需求。

　　虽然限购政策效应随时间递减，但政策抑制投机性需求的作用非常明显。即使符合购买的人群增多，考虑到限购政策降低了市场流动性，住房投资回报率出现下降，也会明显减少投资性住房需求。限贷政策抑制的是杠杆性购买需求。缺乏信贷资金支撑的投资性购买需求，需要全额付款，也在一定程度上影响到住房投资的积极性。

　　在投机、投资性住房需求被抑制并挤出的同时，刚性住房需求成为楼市成交的主要驱动力量。从学理上分析，定义刚性住房需求是一件十分费劲的事情，主要是难以清晰界定。

　　通常，刚性需求对应着弹性需求。简单分析，所谓刚性住房需求，就是短期内必须购买且具有相当购买力的住房需求，主要包括婚房需求、拆迁引致需求、学区房需求以及外埠需求、新就业人群住房需求等。

　　比如婚房需求，特别是婚房成为结婚的前置条件，就成为了刚性住房需求。所谓丈母娘需求，也指的是这类需求。还有，拆迁引致需求、学区房需求等等，在购买时机上都面临着较强的外部约束，呈现出明显的刚性。虽然外埠需求、新就业人群住房需求的刚性约束相对较小，但购买实力不容忽视。即使以上被列入的刚性住房需求，对特定人群也不能完全被界定为刚性，这主要是受到购买力和住房地理位置的影响。

　　由此可见，城市刚性住房需求总量应该基本稳定，不太可能出现爆发式的增长。从城市人口承载能力角度考虑，一线城市人口规模增长空间极为有限，2011年北京市暂住人口较上年就减少了60余万人。若限购、限贷政策保持稳定，并严格执行，刚性住房需求增长空间极为有限。

　　当前一线城市住房供不应求，主要是楼市供求区域关系的调整所致。新国八条出台后，房地产开发重点向二线、三线城市转移。一线城市房地产开发减少，按照新建商品住宅一年多的建设周期，造成当前楼市供求关系趋于紧张。

　　2012年以来，随着一线城市住房成交量上升，房地产开发重点向一线城市回归，将在很大程度缓解供求紧张关系。考虑到全国房价涨幅低于物价涨幅，住房实际成交均价已经下降。若一线城市住房成交量继续过快释放，未来房地产市场调整的可能性增大。