温州国内首个合作建房完成分房

近日，温州的“理想家苑”房子分配完毕，256户人家就等着装修好住新房了。据了解，“理想家苑”是国内迄今为止个人合作建房成功案例的典型代表，其房价比周边商品房价低了约四成。

一路坎坷的合作建房

自2005年起全国多地有人尝试“个人合作建房”模式。温州市场营销协会法人代表、秘书长赵智强也是其中一员。他联合协会成员、白领等200多人，拟建造个人合作房“理想家苑”，中间颇多曲折。

首先是在立项审批环节屡受延宕。2006年“理想家苑”项目拿地成功。由于无法判断其究竟是属于保障房还是商品房，该项目迟迟未能拿到开工证，其间赵志强更是面临着“非法集资”的指责。之后，住建部到当地进行三次调研，确认该项目就是普通的房地产开发项目，与现行政策并没有冲突。2009年项目终于拿到建设许可证。在经历种种波折后，“理想家苑”由理想变为现实，7栋小高层、多层建筑共256套。目前，该项目最终建设成本在7000元/平米，房价比周边商品房低40%。赵智强说，2006年拿下该地块的时候，周边房价普遍涨到15000元/平米。因为价格上的优势，当初有500多人要求合作建房，最后确定256户。

2012年4月，赵智强将该模式引入了杭州。赵智强介绍，目前已经看中杭州城西近郊的2宗宅地，其中1宗已被开发商竞得，但迫于楼市下行压力想出售，目前双方正在洽谈中。杭州市民可以股东形式参与合作建房，杭州自建房项目房价初步预算约为6000元/平方米，至少低于市价4成。温州合作建房的成功引来一片热议，网友“苦瓜”表示，现在房价这么高，合作建房价格明显比商品房有优势，希望地产商不要围剿新事物。他也希望能公开建房中一切手续及流程，让参与者心里明明白白。也有网友提出质疑。“奥特曼”说：听起来很美，但实际操作中碰到的困难也难以想象。国家各种税收一个都不能少，地皮也同样受国家控制，即使房子最后建起来了，省下一部分钱，但房子的质量有保证吗?

个人合作建房不应一味叫好

杭州资深房产评论员丁建刚对个人合作建房并不看好，他觉得既然“理想家苑”被定义为房地产开发项目，那么相关税赋不能减免，虽说是个人出钱建房，但个人在这里变成了企业股东，所以25%的企业所得税必须要交。其次，股东拿到房产以后，还有一道税赋避免不了，即个人所得税部分。他认为表面上看，个人集资建房的价格比市场上要低近四成，但按照2006年投资人对房产开发进行的出资，至今有6个年头，加上最后拿到房子所要交的各项税赋叠加后，个人合作建房并没有像坊间说的这么便宜。归根结底，国内房价高的最终原因和土地垄断脱不了关系，合作建房也需要和开发商一起竞价拿地。

浙江汉桥律师事务所王磊律师认为，根据现有规定，合建一方不因没有房地产开发经营权，而被认定合同无效，只要办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续，或者合建合同双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，又能补办土地使用权变更登记手续的，可以认定为有效。另外，合建合同对房地产权属有约定的，按合同约定确认权属;约定不明确的，可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况，确认土地使用权和房屋所有权的权属。合作建房可以有效促进供需双方资源整合，有利于促进房地产市场健康发展，促进房价更趋于公平合理，是值得推举的市场经济措施，因此在这个问题上，政府的态度很关键，而完善法规、建立完整的保障房体系，都是政府亟待解决的问题。