谁制造了楼市回暖假象？

 　在成交出现持续回暖、单月新房成交量短暂反弹后，曾经因调控一度低迷的市场仿佛一夜之间重回火爆局面，“某二环两居二手房一夜涨70万”、“新房供不应求、买房得先买号”、“年内地王即将出炉”等消息不绝于耳，究竟目前的楼市回暖是事实，还是人为制造的假象？

　　回暖佐证之地王频现

　　除了新房、二手房市场的正常波动被放大解读以外，土地市场的回暖也成为近期最受关注的话题。值得一提的是，就在前日国土部紧急要求各地避免地王出现的通知出台后，第二天，北京国土局便暂停了备受关注的农展馆地块的出让。在多位业内人士看来，该地块暂停出让，除了与该地块的出让条件不足有关外，更与国土部提出的防止因地王出现，而扰乱市场预期的要求有很大关系。

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　　单价合理“地王”原是外界强加

　　“土地市场的回暖需要区别看待，混淆夸大地王现象对市场有明显的误导作用。”中原地产市场部研究总监张大伟告诉记者，从最近全国主要城市供地及成交土地的节奏看，土地市场回暖的迹象的确明显出现，高单价、高总价的地块次第出现，一定程度上影响了周围区域市场以及整体市场购房者的预期，部分开发商对房地产市场的乐观程度也有明显提高，在楼市成交量复苏以及整体资金面缓解的情况下，开发商拿地的积极性也开始上涨。

　　但一般市场确定真正地王有两个重要指标：楼面价创新高、溢价率超过100%，而从目前各地交易情况看，土地成交单价并未失去理性，虽然部分区域创了新高，但相比2010年出现楼面价超过在售物业价格，截至目前全国各地出现的所谓高价地块，叠加合理的开发成本很少有超过在售物业价格的，且依然呈现明显的不均衡性，以刚刚出让的南京滨江G50地块为例，其楼面价7754元/平方米虽不低，但和今年成交的上海地块一样，仅一家出价，虽然可以代表土地市场的回暖，但归类于地王有些牵强。

　　其他成都、长沙等地的所谓地王，也并没有表现出实质地王的特质，因此不会对市场有过多的影响。特别是在国土部紧急重申，包括北京等地区暂停热点地块后，未来土地市场应该会平稳过渡。

　　回暖佐证之成交量暴涨

　　近期，关于北京楼市量价齐升的消息不绝于耳，而从统计数据来看，成交量确实有所回升。来自北京市住房和城乡建设委的数据显示，2012年1-11月全市新房（不含保障房）成交8.3万套，多家机构预计全年成交量将达到9.1万套，同比去年上涨55%，最终成交量可能会创下自从2010年4月本轮调控以来的年度新高。在成交量上涨的同时，继5月出现短暂反弹后，在改善性需求大举入市的拉动下，来自北京市房协上周末发布的数据显示，北京11月新建商品住房成交均价达到2.18万元/平方米，环比上涨5.2%，创下调控以来最大月度涨幅。

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　　成交正常“反弹”原是积压需求释放

　　“年末量价齐升，主要是由于近期各方对十八大经济走势看好，以及土地市场升温、开发商拿地热情高等因素，综合造成年底‘翘尾’趋势。” 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，尽管在刚刚过去的一个多月里，北京新房市场出现了量价齐升的局面，但今年成交量的上涨仅仅是去年成交量大幅萎缩之后的一个正常的反弹，仅仅是调控以来积蓄已久的购房需求的一个集中释放，虽然成交量明显回暖，但是也仅仅是回归到2010年的水平，与2009年相比仍有很大差距，比如今年的新房（剔除保障房）网签量与2010年差不多，与2009年相比仍有逾40%的跌幅；今年二手住宅的网签量比2010年下跌了25%，比2009年更是下跌了逾40%。

　　张大伟也认为，与调控前动辄单月2万套的成交量相比，目前仅仅是回归到了50%的程度，而这期间，保障房年底的集中入市也“贡献不小”。“比如12月上半月的数据，截至16日，12月新房住宅成交量达到7966套，环比基本持平，但与去年同期相比仍下降15.2%。扣除保障房后，12月第二周纯商品住宅成交量接近3000套，虽然也有一定的环比上涨，但幅度却并不大。”在张大伟和胡景晖看来，正因如此，当前各项指标不能证明“恐慌性”入市论点。

　　胡景晖表示，明年限购限贷的楼市调控政策仍将从严执行，房价不会出现大幅上涨的局面，目前楼市出现的量价齐涨的局面并不具有持续性，明年年初市场将逐步回归理性，提醒广大购房人群，不要被社会谣言所蒙蔽，也千万不要受谣言诱导而产生恐慌性抢购心态。

　　回暖佐证之新房又现一房难求

　　据媒体报道称，近期有倒号人士自称与开发商有内部关系，如果购房者愿意支付5万元“好处费”，可以在紫金新干线2期以及首开国风美唐再次开盘的时候帮助购房者“避免自己参与摇号买不到房”，并声称“所有购房者都是与开发商直接签订合同”。

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　　库存充足“难求”原是人为制造

　　对此，胡景晖认为，上述倒号人士多半是开发商雇佣的“托儿”，而前提是市场上流传的新房供应量不足的消息，但事实上所谓供应不足并不存在，据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，12月中上旬，北京新增供应住宅8691套，比11月全月的供应量还多23%，此外，北京楼市库存仍高达8万余套，所以有充足的市场供应，“一房难求”纯属谣言，因此上述提及的“一房难求，想买房得先买房号”应当也是个别项目故意制造恐慌。

　　对此市住建委相关负责人也在昨日明确回应表示，前些时候有媒体反映排号火爆的“紫金新干线”楼盘，该项目共批准预售12个楼栋、900多套住房，但经初步核实，目前实际销售仅5个楼栋，其余7个楼栋整体未售，已涉嫌构成捂盘惜售。除了上述楼盘外，近期调查还发现，自称是计划推盘288套、首次排卡即超过1600人的“金地格林”项目，至今尚未取得预售许可，已涉嫌违反“未取得预售许可证之前，不得排号、定房、内部认购或收取任何预付款性质的费用”的规定。

　　对于上述两个项目，北京市将严厉查处，绝不姑息，目前，已约谈了一些涉嫌违规项目的负责人，并启动了执法程序。“当然，在此期间，也不排除个别媒体不负责任地推波助澜，并希望这些媒体不要进行这种与事实不符、混淆视听的不当炒作，避免误导广大消费者。”

　　回暖佐证之二手房一夜涨70万

　　近期业内流传着这样一个故事：购房者小蔡在链家地产门店看中了一套位于西城区鸭子桥路45号院政泰家园[最新消息 价格 户型 点评]的两居室，售价是240万元，底线为230万元，同样的房子一共有三套。但当小蔡致电链家，表达了购买意向后，中介却告诉小蔡：这三套房子中，有两套房主惜售，不卖了，另外一套的价格一夜间提高到了300万元，并表示这套标着“二环边上交通便捷两居室出售300万元”的房子重新上传到中介的网站上，与此同时，同一小区的一居则挂出了“230万元”的字样。

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　　价格平稳“暴涨”原是中介炒作

　　“北京普通两居室二手房一夜涨70万”的标题一出，业内哗然，二手房市场真的出现暴涨吗？记者登录链家地产网站发现，在经纪人介绍一栏标明：房价商议空间较大。而从该小区过去一年的成交记录来看，两居室平均售价基本稳定在2.1万元/平方米到2.3万元/平方米之间。

　　在链家地产发给记者的回应中也坦言，上述两居室确实存在，但早在4月就已经以250万元的价格挂牌，由于价格明显高于市场价格，并且业主有换房需求急于出售，9月从250万元降价至235万元，但仍然迟迟未能售出，仅有两次带看，后因业主购房计划搁置，出售意愿也明显降低，虽然最终12月初将挂牌价调到300万元，但一方面经历了调价过程，另一方面也是业主本身出手意愿降低，采取的脱离市场定价，且最终并未被市场接受。

　　“在二手房买卖的过程中，‘马上涨价’、‘一夜上涨多少’确实是经纪人常用的手段，为的就是加速整个交易进程。”一位中介内部人士告诉记者，从上述政泰家园的案例来看，主要是一家中介的业务员介绍，无论是购房者还是中介公司都没有充分的证据证明该房源短期涨价的过程。

　　胡景晖也表示，从全市的成交动态来看，即便是提价70万元，也仅仅是非常个别的特殊案例，并不代表目前各区县二手房市场的普遍情况。据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，11月北京全市二手房成交均价为23797元/平方米，环比涨幅仅为2.5%，最热门的交易区域中关村，11月的房价涨幅也仅在4%左右，而在这其中，近期改善型购房需求入市，中高价位房源成交比例的上升，也是导致房价上涨的主要原因，换句话说，单纯从普通商品住房来看，二手房的总体价格并未有过大幅度波动。