行业继续过冬 龙头房企转身商业地产已悄然成势

　　2012年全国两会，温家宝总理对房地产调控不能放松的表态，让冀望于在2012年迎接冬去春来的房企们顿感心中寒气骤加，如果实现逆势增长，是所有房企无法回避的问题。龙头房企愈加明确的“转商”战略已经悄然成势。万达选择百亿投资加码旅游地产，万科选择全产业链运营，龙湖地产(龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸)重庆商业公司总经理何长春表示，也到了龙湖大步加码商业地产的时候。

　　“未来3年龙湖每年至少有一个区域型购物中心开业，预计用15年左右的的时间将商业利润占比从不到5%提升到30%。”龙湖董事长吴亚军表示，除了在土地储备中保证每年12%的作为商业项目外，还会伺机进入华南，包括福建、珠三角地区等，从而完成其在全国基本版图的布局。万科、远洋、中海、保利等均在2012年初调高了商业物业在未来战略的所占比重。

　　商业图谋

　　“重庆公司商业收入占了地区公司总收益50%。”龙湖地产重庆商业公司总经理何长春告诉《中国经营报(博客，微博 )》记者。龙湖地产年报显示，2011年投资物业租金收入总额4.02亿元，较上年增长40%。“2011年龙湖商业租金收入的毛利率高达80.1%，水平与香港顶尖的商场(如新鸿基)可媲美。”重庆龙港地产顾问公司总经理王徽分析，正是因为商业的高成长让龙湖在2011年仅重庆公司销售就突破100亿元，也是其加大布局商业地产的信心所在。事实上就在9年前，龙湖从重庆北城天街做商业前，该地块曾转手20多次无人开发。龙湖接手后，当初的客车修理厂变成了如今著名的观音桥商圈。

　　而让何长春兴奋的是，2011年龙湖投入5000万元升级重庆北城天街，在当年实现约2.5亿元的租金收入，继2008、2009、2010连续三年，每年以50%以上的高速度大幅成长后，再度保持了约50%的增长。按照龙湖地产的商业项目布局计划，未来3年龙湖每年都有至少1个区域型购物中心开业，到2015年底，其在国内运营中大型的商业项目将达到18个，经营面积将达200万平方米，预计租金占利润比在10%~15%左右。“在商业地产开发方面，目前排名前三位的万达、中粮、华润都是值得我们学习的榜样，但未来几年我们在商业地产开发速度上将超过中粮，而品质方面力争超过万达。”龙湖地产内部人士表示。

　　龙湖发力商业不只是个案，统计显示，中国排名前20位的开发商均进入了商业地产，而中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2011年全国商业地产已出现爆发式增长，2011年，商业地产开发投资总额将接近万亿元，累计同比增长6.4倍。

　　实际上，深处调控之年，为了避免业绩波动，开发商纷纷开始新一轮多元化。

　　坚持专注于住宅领域全产业链运营的的万科亦开始在商业地产领域攻城略地。短短两年万科在商业地产领域的布局已经涉及北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市。

　　而保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)(600048,股吧)也确定了集团的“四大业务板块”：商品房、保障型住房、商业地产和旅游地产。

　　稳中求进

　　尽管加快商业地产的步伐，但龙湖在宏观调控仍不放松的表态下，仍显审慎：仅维持年增一家大型购物中心的规划，审慎拿地，实行稳中求进。

　　“这是一个最坏的时代，也是一个最好的时代”。“最坏的时代”在于住宅市场深度调整下，商业地产规模已经泡沫初现：据统计，未来3年，城市综合体商业地产供应量超过2000万平方米的城市就有6个，城市人均拥有的商业面积已远超国外发达国家水平。

　　大力扩张商业地产却又为商所累的地产公司早有先例。雅居乐最新发布的年报显示，2011年雅居乐完成销售额315.2亿元，仅为370亿目标的85%，同时公司负债率上升至62%。资金的的压力，让高速扩张的雅居乐不得已也转向了“谨慎收缩”。

　　在吴亚军看来，身处房地产这个行业，在大环境不利的情况下，如果还做超常的增长，是个很危险的规划。“这个时候增长太快，会开翻车的。我们只需要做到一个"进可攻、退可守"的状态。”

　　据了解，龙湖2012年全年整体销售目标已倾向保守，确定为390亿元，同比2011年几乎是微增长。在经历了赴港上市2年后，龙湖放缓了其“快跑”步伐。“我们在加大商业地产拓展的的同时，仍将重点挖掘现有商业项目的增长。”何长春表示，每个平方米都能持续带来收入增长，才是健康的增长。