严厉的楼市调控政策出台

“当前房地产调控已经到了关键时期,必须继续坚持调控不动摇。”近日来中央主流媒体持续释放房地产市场调控信号。而这几天，随着杭州楼市交易量不断上涨、开发商忙着出货，即将调控的消息也在坊间不胫而走。昨晚中央政府门户网站上一则《国家有关部委近日分别出台措施遏制部分城市房价过快上涨》的消息证实了这一信号：一系列更严厉的楼市调控政策已经出台。

    据了解，这一系列措施主要是在今年4月出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”）的基础上出台的，主要包括各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度、完善差别化的住房信贷政策、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策、切实增加住房有效供给、加大住房交易市场检查力度等，涉及金融、税收、国土等多个部门。值得关注的是：这一系列措施虽然与“国十条”基调相同，但无论从措辞还是实际措施力度都要更为严厉。

对比前后两次出台的政策，后者至少从七个方面进一步加强了调控力度。

一、取消了首套房及90方以下小户型的优惠

“国十条”中要求“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%”，也就是说，首次购房或者是购买90平方米以下小户型的家庭贷款首付可以不用交这么高的比例。

但根据近日出台的相关政策，有关部委要求对贷款购买商品住房首付款比例调整到30%及以上。很明显，提高了购房贷款首付门槛。

二、进一步强调消费性贷款管理

相比“国十条”，新出台的政策对住房信贷政策更为严格，例如措辞上就增加了“严格执行”第二套住房贷款首付比例不低于50%等字眼；并在“国十条”要求的“人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理”的基础上，增加了“禁止用于购买住房”的严格规定。

三、再度明确了暂停

第三套及以上住房贷款

4月份出台的“国十条”对第三套及以上住房贷款只提出了提高首付比例和贷款利率的要求，只是对“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”要求“商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”。随后，进一步紧缩的金融政策出台了，今年8月杭州各大商业银行就接到银监会“建议”，暂停发放第三套房贷，虽然暂停，但不排除松动的可能。而最新的政策则是以一种明令禁止的口吻提出“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款”，杜绝了一切可能性。

四、加强对地方政府的监管力度

如果说，“国十条”中对“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”提出“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”的要求还相对和缓，那么新政策中要求“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任”，措辞要严格许多。

五、调整房地产相关税收优惠政策

“国十条”出台后，虽然对楼市进行了力度空前的调控，但有一点可以肯定，在税收政策上并没有出现较大的调整，顶多是调控政策后不断传出要出台房产税的消息引人关注。最新的调控政策则在这方面做了较大的调整。

首先就调整了住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。昨天财政部出台《关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》，要求10月1日开始执行“购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，契税减半征收。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税”，除了从严提出首套房才能契税减半外，还取消了改善型购房者减免个人所得税的优惠。而目前杭州市在执行的契税优惠政策是只要购买小户型房产，都有契税减半的优惠。这一政策的调整必将直接增加房产交易的成本。

六、重提房产税

新政中再度提到了房产税，要求“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”，虽然这一政策总被人认为“雷声大、雨点小”，这次的重申也更多地被看成是政府的“一种姿态与警示”，但“深圳、杭州可能率先执行房产税”等小道消息络绎不绝，多少可以想见：如果房产税来了，杭州很可能是离它最近的其中之一。

七、加大了对违规企业的处罚力度

为了加强市场监管力度，“国十条”中就明确“对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格……”而新政中则提出“对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期”，将企业在土地等方面的行为加入到违法违规之列，并采用更多的手段来加大处罚力度。

毫无疑问，昨晚低调推出的一系列调控新政是“国十条”的升级加强版，算得上是更猛烈的调控。相对应的是，杭州楼市正经历着强劲复苏，进入九月之后，主城区的日成交基本每天维持在200套以上；而接下来，更汹涌的一波开盘潮将到来，据不完全统计，从昨天到10月2日短短4天时间里，杭州市区就有柠檬郡、景海湾、阳光国际、阳光景台、翡翠城、西溪诚园、栖溪公馆、金岸提香、东湾、朗郡、桦枫居等十几个楼盘集中开盘，上千套房源面市。有开发商对记者坦言，加快销售节奏是为了赶在更为严厉的调控政策到来之前尽量多地“出货”，而昨天新政的出台，印证了这样的担心。面对政府更为强劲的调控，市场会受到怎样的影响，我们拭目以待。