“国11条”力压房价

国务院将要出台的地产新政。而且，这次的政策从内容、措辞上面观察，紧缩程度明显加砝。12月14日“国四条”，笔者当时已分析过，对于住宅需求，主要是“有保有压”，属中性略偏空。而“国11条”则着重强调“压”的一面。从政策出台的机制分析，“国11条”主要是进一步细化“国四条”，实际上，主要内容是转述12月18日召开的住房和城乡建设部年度工作会议精神。

但多少有些让人颇解的时，有一条重要内容与“国四条”中的界定不一致，那就是二套房贷政策。“国四条”中规定“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。”也就是说继续执行2008年“131号文”中的优惠政策：改善需求可以按首套享受最低二成首付，利率七折的最大优惠。但“国11条”却将其调整为：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。 ”

很明显，房贷政策已退回到“131号文”出台之前，也即2007年12月“二套房贷政策”的“补丁文件”出台后的严格程度：所有二套及以上都严格化，且以家庭为界定标准。不足一月时间，在这么一条重大的政策上，国家政策发生逆转，笔者只能猜测中央相关决策部门在这短暂的时间内，收到某些人（或机构）的强烈建议，以及“国四条”出台后的某些质疑性的舆论反应。

这一转变意味着在高房价不能有效缓解之前，包括改善需求在内的二套及以上购房需求，都将不再享受贷款优惠。由此可见国家抑制高房价的决心。这对市场的利空性，明显大于“国四条”。

这一政策的变化，倒让少数积极出台措施落实“国四条”的地方政府无所适从，而且有些尴尬。比如，上海积极的赶在去年底出台“沪四条”，其中规定：“对已贷款购买一套住房，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，调整前可比照首次购买普通自住房，享受7折贷款利率和最低首付20%的优惠政策；调整后必须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件，并须提供有效证明，才能享受贷款利率和最低首付比例的优惠政策”。

另外有新意的内容是：“城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。”

看来，地方政府又要忙着编制新的规划了，2008年各地被要求编制的《2008-2012年住房建设规划》又得做大的调整了。至于“限价商品住宅”，到底该如何落实，笔者始终心存疑惑，2006年“国十五条”规定“三限房”被实践证明行不通，即使退化为“70/90”亦难说成功。现在难道又要重新在全国推广这一旧政吗？控制什么样的规模、采取什么样的形式才会不致于伤害市场机制？

总体而言，在这样的政策抑制之下，今年楼市调整已成定局，如果“国四条”还只是让一线城市房价有下跌的可能，则“国11条”有可能使全国房价出现整体性的下跌（标志是2010年70个城市房价指数部分月份将出现环比下跌）。明天地产股是否大跌了。

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