明年房价能否遏制住

12月7日结束的中央经济工作会议，公报中涉及房地产业的，只有两句话。据分析，指导方针主要是继续支持合理的自住需求，同时房地产要增加普通商品住宅供应。没有提及房价及抑制投机需求。因此对房地产的影响属于：中性略偏好。

    12月9日，国务院常务会议明确“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。”同日，国家发展改革委主任张平表示“我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。” 大家认为这是对中央经济工作会议对房地产定调的一个补充：中央不是不关高房价！但除了营业税，其它优惠政策照旧。因此，对于房地产的影响转变为：中性。

    12月14日，国务院常务会议，专门研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作（详见下文附件）。值得关注的是，其中提出要：加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。这个措辞很有趣，2005年“国八条”、2006年“国六条”时，用的是“稳定房价”，此种用的是“遏制”，份量明显重于“抑制”，更狠于“稳定”。并且还有四点措施。由此，则对房地产的影响进一步演变为：中性略偏空。

    之所以在短短几天内房地产政策取向跳出了“三步曲”，应该是“抑制房价”这样的字眼不宜写进中央经济工作会议公报中去，因为公报的总方针还是继续宏观调控方针不变。随后的两次演变，有点像“补丁”文件，用于校正业界对中央经济工作会议在房地产政策上面的误解与盲目乐观。

根据出台的四点措施，略作分析如下。

第一条：增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。

增加普通住宅供应的说法比较笼通，中低价位、中小套型实质上就是限价房的概念，与“80/90“密切相关，应该会重新严格执行“80/90”。具体是个什么东东，估计建设部和国土部会出个细化文件。否则，此条无法落实。公共租赁房是明年的重头戏，明年应该会有文件出台。

第二条：继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

这条比较重要，中央经济工作会议只明确了支持前者，没提抑制投资投机性购房，这里是属于补充性质的。而且，温家宝总理在上海视察时只提到“抑制投机性购房”，国家发改委主任9日也这么说，此处又加上“投资性购房”，说抑制的力度将加大。至于具体方式，二套房贷明年必定还要进一步紧缩，营业税优惠已明确2年改5年，除此，应该还有三个可能：1、针对大户型、高档房的物业税明年会加快推出,极有可能先在部分城市试点实转；2、对外资购房可能会重新紧缩,重申"171号文"；3、转售房子的个调税,也可能会从严征收。

第三条：加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。

这条意在整治市场乱相，包括囤地、捂盘、假按揭、乱收定金、哄抬房价等等。接下来，土地招拍挂可能做调整，上海预申请制度可能被全国推广；商品房预售将被严格执行，可能会提高预售标准。

四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

这条不用分析了，去年”131号文”中的计划是到2011年末解决747万户，现在激增至1540万户，说明住房保障又要提速，其中主要是廉租房提速,经济适用房这玩艺儿,不必新建那么多。

需要强调一点，接下来，相关部委应该多多少少会出台些细化措施，否则又将是“只打雷”。但也不要奢望措施有多严厉，因为今天的国务院会议重申了基调:“重点是在保持政策连续性和稳定性的同时………………”。