观察：畸高房价不利居民财产性收入

通常意义上，居民提高自己的收入，除了工作和经营收入以外，还可以取得财产性收入。来自于房屋的租金收入，就是居民财产性收入的重要来源之一。但是目前中国的房屋价格畸高，出租房屋获取租金已不能作为居民财产性收入的重要来源。

    目前，深圳、北京、上海等地的房屋价格疯狂上涨。2009年6月，中房北京住宅指数环比上涨1.22%；中房上海住宅指数6月环比涨幅3.18%，已基本达到历史最高水平；深圳二手房价格指数环比涨幅达3.03%。按照6月份的环比，换算成年率，相当于北京、上海、深圳的房屋价格每年上涨为15.66%、45.59%、43.08%。根据目前的市场情绪，房屋价格还在加速上涨之中，如果趋势不变，一年后北京、上海、深圳的房屋价格上涨幅度还将超过上述年率。其他地区的情况与上述三地也差不多。

    结合笔者最近寻求买房的实际经历来看，中房指数比较缓和，实际的二手房和一手房市场涨价幅度较之更大。房价的疯涨，引发了众多批评，多数人是以“泡沫论”来看待此轮涨价的。从购房目的来看，目前的购房者，除了一些是自住外，大部分是抱着投资的目的，其中还有些是为了防止通货膨胀威胁而购买房子保值。笔者认为，即便不谈及未来泡沫破裂带来的损失，这些投资者企图用房产取得财产性收入也不能得到较好的收益。

    根据国际上的一般情况，月租金与房屋价格的比例即租售比大致在1：260至1：100之间。也就是说如果把房子拿去出租，100个月至260个月，也就是大致10年至20年就能收回购房款。但是，现在中国的房价与租金之间的比例大致在400以上，超过500倍的也有。一个租售比在1：500至1：400的房子，相当于资金的回报率仅有2.4%～3.0%。如果是贷款买房，即使是5成首付，由于高达5%以上的贷款利率存在，加上还息负担，资金的回报率甚至可能是负数。2009年上半年，北京房屋的平均租金还在下跌，与房屋价格的上涨之势背离得越来越远。在这种情况下，房屋投资不但不能带来理想的财产性收入，反而会侵蚀收入。

    畸高房价对市场发展不利，会导致房屋销售困难，无法实现房屋价格的增值。最近，杭州和部分城市传出由于房价过高，引起房屋销售量下跌的情况出现，说明目前的房价已经高到市场承受力上限的临界区域。如果未来房屋市场继续疯狂上涨，可能会基本失去市场，届时房价的暴跌过程就将开启。一旦这种局面出现，购房者将承受财产性收入损耗和房屋价格暴跌的双重损失。

    房价的疯狂上涨，将侵害居民的财产性收入，导致房屋市场发展的基础松动，对房地产市场发展极为不利。因此，如何规避房地产市场风险，是每一个购房者和意欲购房者应该思考的问题。