一线城市二手房成交现回暖迹象 降准有助市场筑底回升

一线城市11月的二手房成交量，环比均出现回暖迹象，但同比降幅依然较大。

中原地产研究中心统计数据显示，11月，北京二手住宅网签11851套，环比增长26.9%，同比下降31.4%;上海二手住宅成交约1.5万套，环比增加12.5%，同比减少53.3%。

另据广州市房地产中介协会统计，广州11月二手住宅共网签6044套，环比增长15.06%，同比下降58.02%。

此外，深圳二手住宅成交结束了七连跌行情。深圳市官方平台数据显示，11月，深圳共成交2118套二手住宅，成交套数较10月的1605套，环比上涨32%，但成交仍处于历史低位;二手住宅成交面积为20.07万平方米，同比大跌60.09%。

价格方面，据中指院百城二手住宅价格指数，2021年11月全国100个城市二手住宅平均价格为16013元/平方米;其中，一线城市二手住宅价格环比下跌0.06%。

机构研究院首席市场分析师许小乐指出，除四个一线城市，11月以来杭州、武汉、成都等重点城市二手房成交量均有所回升，表现出筑底企稳的信号;价格方面，这些重点城市稳中有降。

其进一步表示，11月市场成交略有好转，主要受两方面因素驱动。“首先是信贷环境有所改善，广州、深圳、成都等城市主流贷款利率降低、放款加快，北京、上海、杭州等部分银行在清理前期的按揭存量单，也有银行恢复正常放款，整体放款周期加快，使得部分首次置业和前期卖房业主获得售房款项，加快购房进程，带动市场交易有所恢复。”

“另一因素是，三季度市场转弱使得售房者预期回归，无论是挂牌价还是调价动作都更趋向于市场真实水平，使得交易过程摩擦相对减少，市场成交量恢复。影响二手房成交的驱动因素还在，预计成交量将继续增加，而价格则保持平稳或出现小幅回调。”许小乐补充道。

中原地产首席分析师认为，二手房市场此前已经连续数月下调，今年下半年全国楼市降温其中一个关键原因是信贷收紧。“以北京为例，7月后新房、二手房放款速度放缓，制约了市场成交。”

从近期贷款市场表现来看，个人按揭贷款出现了边际改善。据机构研究院统计，11月100城房贷平均放款周期为68天，较10月缩短5天，放款周期自4月以来首次缩短。

另据机构监测数据，上海、成都、南京等城市放贷周期大幅缩短，如上海放款周期由此前的4个月以上缩短至2个月，合肥由此前的6个月以上缩短至3个月。

“多地二手房成交量环比有所增长，出现了回暖的迹象或态势，但也要注意到，目前还没有回到此前的水平。不过，最近央行降准向市场释放了积极信号，市场成交向好态势预计会延续下去。”中原地产高级研究经理卢文曦告诉记者。

卢文曦指出，降准对恢复市场信心具有重要作用，但楼市稳定运行的大基调不会改变。“降准不会对房地产市场有过多倾向性，楼市还会在‘房住不炒’的大原则下运行。与此同时，新房及二手房市场合理需求会得到满足。”

“此次降准并不等同于救市，不过年底房地产市场或将有所转暖，成交有望企稳回升。对房地产行业而言，我们认为政策底已经到来，但市场底还需进一步检验。”机构研究中心副总经理杨科伟表示。

在卢文曦看来，相比前几轮调控，目前来看房地产政策全面放松的概率不大。各城市根据自身情况因城施策，或将出台支持自住需求这样有针对性的政策，但政策反转的可能性较小。即使有利好政策，但市场预期转向的传导，也需要一定时间。