2012年度全国楼市年度新闻事件

　　2012这一年，楼市又走过了不平凡的一年。房地产调控政策持续进行，但似乎阻挡不了楼市回暖的步伐。

　　开发企业的融资环境逐渐缓和，多个地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，为房地产市场带来利好。

　　在经历2012年春节长假极度深寒之后，楼市逐渐走出低迷态势，上半年开发企业“以价换量”尤为盛行，换得“红三月”、“红五月”的回暖行情。下半年形势发生变化，随着很多开发企业早早完成销售目标，打折变得越来越“微不足道”，房企转而加快在土地市场的布局。下半年土地市场重新走旺，土地市场在迎来9月成交高峰之后，依然保持了强劲的成交势头地方政府密集推地，大型房企频频拿地，久违的“地王”也再次出现。

　　综上所述，易 居研究院为读者评出了2012年度全国和上海的房地产十大新闻事件，从中或可窥视出2013年楼市的走向。

　　芜湖楼市新政三天叫停

　　继佛山、成都等地有意放松限购政策后又出新例。2012年2月9日，芜湖市政府下发通知，提出放松限购的措施，对购自住普通商品住房提供契税100%补助，对特定面积及特定人群发购房补贴，学历越高补贴越高，购房落户政策变宽松。但这个通知仅出台了三天，三天后即2月12日就宣布暂缓执行该政策。

　　从结果来看，佛山、成都和芜湖的放松限购的措施只执行了很短时间，之后都被紧急叫停，说明了中央政府目前调控从严的政策。业内人士指出，事实上，与2011年年底佛山、成都修改限购条款不同，芜湖本次出台的政策并不直接违背“国八条”政策的基调。但在芜湖楼市销售遇冷的情况下，新政只能够起到部分刺激作用。

　　随着本轮调控政策的不断持续和深入，房地产市场陷入持续低迷，地方财政收入和GDP的增长受到严重影响。地方根据市场实际状况出现适当调整无可厚非，之所以发布3天后又被“叫停”，主要在于新政补助面过于宽泛，没有规定优惠仅限首套普通住房，再加上舆论的攻击，被推到风口浪尖上。在中央多次重申调控政策不动摇的背景下，芜湖新政被叫停是板上钉钉的事情。

　　六月房价上涨拐点来临

　　国家统计局公布，2012年6月70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有21个，持平的城市有24个，上涨的城市有25个。之后，7月2日发布报告称，6月全国100个城市新建住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。

　　这些数据表明房价下降趋势开始发生变化，行业基本面出现上涨拐点迹象。业内人士分析，房价上涨主要原因在于房地产调控微调和市场刚需以及部分改善性需求开始入市，加上房贷政策的放松，使购房者买房意愿逐渐加强。此外，部分楼盘在获得较好销售业绩后开始取消折扣甚至略微调高价格，使得房价止跌并略有上涨。

　　融创与绿城成立合资公司

　　2012年6月22日，绿城宣布向融创出售旗下9个项目的股权。双方计划以50%∶50%的比例共同出资20亿元成立合营公司，暂定名称为上海融创绿城控股有限公司，由融创方面主导。合营公司将收购绿城中国在上海黄浦湾、上海玉兰花园等8个项目中所持有的全部股权。同时，融创还将直接收购绿城上海玫瑰园的50%股权。整个交易，融创将向绿城支付33.72亿元。

　　绿城一直以高端物业为主要产品，而高端物业是宏观调控的重点对象。在调控的重压下，绿城销售陷入困境导致资金链紧张。继与九龙仓合作之后，此次与融创合作的目的都在于缓解资金压力。在当前环境下，“抱团取暖”已是近两年房企的生存之道。房企之间已经开始逐渐从单纯的竞争关系向“竞合”的新关系转变。

　　国务院专项督查16省市楼市调控

　　针对去年3月份以来房地产市场出现的新情况、新问题，国务院从2012年7月下旬至8月上旬，派出8个督察组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。这次督查的目的是为进一步推动房地产市场调控政策措施落实，坚决抑制投机投资性需求，巩固房地产市场调控成果。

　　2012年3月份起，部分城市房价环比出现上涨，导致为市场带来政策面将走向宽松的预期，且有部分城市出台不同程度的楼市“微调”政策，包括降低公积金贷款首付比例、发放购房补贴等刺激住房消费。在此背景下，国务院开始采取措施来督促调控政策的落实。此次督察的重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。

　　前10月新开工保障房722万套投资上万亿

　　2012年11月8日，住建部公布1到10月份数据，全国城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套，完成投资10800亿元，比原计划提前两个月完成目标任务。

　　虽然2012年保障性住房建设取得了阶段性成果，但目前保障性住房建设仍面临不少问题：一是选址偏远、周边配套设施相对滞后;二是征地拆迁难;三是廉租房、公租房的低回报难以吸引社会资金，且部分城市公租房试点运营情况差强人意。

　　统计显示，2012年公租房新增建设230万套，占700万套保障房项目约33%，相比2011年的22%比重大幅上升。建设量的增长伴随着资金的短缺，中央660亿元的公租房补贴相对于高比重的公租房建设量仍显得杯水车薪。据了解，2013年保障房建设目标较2012年已有所下调，但资金和供地来源仍是面临的难题。

　　货币信贷政策“宽松”微调

　　2012年央行两次降准、两次降息：2月24日和5月18日，分别下调存款准备金率0.5个百分点;6月8日和7月5日，分别下调贷款利率0.25个百分点和0.31个百分点;住房公积金贷款利率也相应下调，五年以下?穴含五年?雪由4.45%降至4%，五年以上由4.9%降至4.5%。与此同时，商业银行也对个人首套房贷款利率实施最低8.5折的优惠。

　　此外，从2012年初开始各地纷纷微调公积金政策，截至2012年11月，全国共有超过34个城市调整放松公积金政策，且多为二三线城市。货币政策的相对宽松为楼市带来利好，促进市场回暖。对于买方，购房成本的降低有助于刺激需求，对于开发企业而言，降息可以有效降低融资成本，扩大融资能力。

　　SOHO中国与复星国际陷股权纠纷

　　2012年5月复兴国际将SOHO中国等告上法庭，就复星与证大是否有“顶层协议”、复星是否有优先股权购买权利等问题对SOHO中国、上海证大房地产、绿城控股向上海一中院提起诉讼。2012年11月29日，上海一中院开庭，法院未当庭判决。纠纷的起因在于2011年复星邀请SOHO中国共同参与海之门项目其他股份事宜，SOHO中国却绕开复星，于2011年12月29日与证大、绿城签订协议，收购了海之门项目50%股权。

　　引发纠纷的关键在于，复星国际资金链紧张(2011年借债500多亿元，负债率高达110%多)，而SOHO中国资金更为充裕，两家公司的纠纷实际上是两家公司资金实力、资金链周转能力、运营能力之间的竞争。同时，两家公司之间的纠纷也体现出不同公司之间企业文化的差异。

　　企业之间的竞争与合作的博弈趋于常态，而资金周转问题已经对房企的运营战略和竞争模式产生了深远的影响。

　　温鄂楼市大降温炒房泡沫破裂

　　温州、鄂尔多斯(600295,股吧)楼市的“崩盘”成为了楼市泡沫骤变的一道光影。曾经，这两地浓缩了楼价疯涨的演变史，也铸就了炒房团的财富美梦。

　　自2011年中央加大房地产调控力度以来，温州房价迅速下跌，成交量明显萎缩。2012年11月，70个大中城市住宅价格指数显示，温州新建住宅价格指数环比下跌0.8%，同比下跌12.4%，连续16个月垫底。国土资源部公布的城市地价监测数据显示，第三季度温州住宅地价同比下降18.03%，是全国住宅地价同比下降幅度最大的城市。鄂尔多斯曾被炒得一路高涨的房价也从高峰处迅速滑落，一些楼盘价下跌近30%至40%。

　　随着一二线城市楼市销售的逐渐回暖，炒楼者的三四线城市投资路线暴露出投资过剩、需求饱和、库存高企、房价过高等问题，多重挤压着三四线城市被逐渐吹大的泡沫。受调控影响，未来部分三四线城市由于投资客的撤离，楼市将大幅降温，非理性供给和不可持续的发展方式将被逐渐纠正，房地产市场向理性回归。

　　城镇化提到新高度利好房地产发展

　　2012年11月8日，在中国共产党第十八次全国代表大会上，胡锦涛主席在报告中指出要坚持走中国特色新型城镇化道路，推动工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调。这是历次报告中首次提出“新型城镇化”并将城镇化提到一个新的高度。12月16日，中央经济工作会议提出将积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量作为2013年经济工作的六大任务之一。

　　城镇化的升级无疑将利好房地产行业发展，主要表现在三方面：

　　一是将推动城市建设提速，旧区改造和新区建设力度进一步加大;

　　二是将有大量农村富余劳动力转移到城市，增加住宅需求;

　　三是将带动居民收入的持续增长，提振居民消费能力，推动商业地产、旅游地产发展。

　　万科前十月销售破千亿

　　龙头房企万科在2012年10月公布的销售简报显示，截至10月31日，万科累计实现销售面积1035.2万平方米，销售金额1100.2亿元，成为2012年国内首家销售额达到千亿的房地产企业。到11月，万科累计销售金额达1272亿元，中国海外为1059亿港元，恒大846亿元，保利920亿元。

　　在楼市调控政策的持续深入下，大型房企相比中小房企，销售业绩远好于预期，这与大型房企采取积极的销售策略和本身所具有的品牌影响力息息相关。以上房企“千亿俱乐部”的扩容表明“强者恒强”的局面进一步加强，房企进一步分化，集中度进一步提高。