温家宝总理重申房价调控 市场短期内或将继续筑底

   在前天的十一届全国人大五次会议闭幕后的新闻发布会上，国务院总理温家宝表示：一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。此次讲话，是中央最高决策层再次强调对房地产市场的调控力度不能放松。可以预见，2011年房地产调控将继续从严，年底之前从中央层面的放松将很难出现。

   本次两会温总理再次重申了房价调控不能松，此外，还透露出一个新的信号：今年首次将房价调控的目标进行定量化分析，即一套房总价为一个家庭6-7年的可支配收入总和。合理的房价应该是房价与居民的收入相适应，房价及投入与合理的利润相匹配，以避免盲目发展及出现经济泡沫破灭。这样，不仅影响房地产市场，而且会拖累整个经济。我们认为，温总理所说的房价调控目标是长期任务，不是短期1-2年的调控目标。因为房价上涨是过去几年或者十年形成的，这么一个长期出现的病状，不太可能这么快的解决，况且这么长的时间内，将有太多诸如经济等其他因素左右这个目标的实现。我们的出发点应该基于长远角度考虑，房价增速放缓，收入增速提高，一个降一个升，长期来看房价自然合理回归到理想水平。

市场短期或将继续筑底，中长期仍将震荡上行

通过温总理的讲话和目前的市场形势，我们对房地产市场的判断总体是：短期偏空，市场或将继续筑底，长期偏多，量和价震荡上行。从短期来看，总理讲话之后，预计从中央层面短期内调控将继续维持高压，全年的调控基调不会改变。地方政府调整限购、限价的政策短期内将陷入平静。但年中开始，新一轮的地方政府“闯关”将重新上演，地方和中央的博弈继续进行。在房价方面，2012年市场将会出现先抑后稳的走势。此外，二季度随着部分城市中档及中高档项目的陆续入市，这些城市房价或将出现结构性的上涨，而这也有可能引起中央的关注，使政策面出现新的不确定因素。

从中长期来看，眼下市场上已经出现了很多项目成本价销售甚至亏本销售的情况，房价继续下调的空间已比较小。而且“十二五”规划的城镇化速度不会比过去慢，以及国务院已首次放开了对地级市的入户限制，这些举措无疑会拉高未来几年城市的新增刚需。“十二五”新增的保障房数目或将远远不能满足市场旺盛的刚需，未来市场的成交量会更高。城市化进程和人口红利并未消失，这是房价继续上行的核心因素。在核心因素并未改变的情况下，短期调控政策影响的只是房价的涨幅和速度而已，不能改变房价长期向上的大趋势，只是上升的坡度相对平缓。