置业者首次购房全攻略

　　买房置业，人人都会经历“第一次”。然而对于这项数十万元的大额消费，多数首次置业者由于对购房流程不甚了解，缺乏经验，往往会留下或多或少的遗憾，时报记者在此为各位首次置业者提供置业全攻略，希望能为有需要的读者带来参考，做到实实在在安全消费，尽量为首次置业减少遗憾。

　　准备篇

　　买房前三大问题须正视

　　能买到一套称心如意的住房是许多老百姓的心愿。但往往在购房过程中却总容易出现问题。那么，在准备买房前，购房者应该做好哪些准备工作呢？

　　准备一

　　明确购房需求做好规划

　　正打算买婚房的新莞人罗毅，原本只打算买套80平方米左右的小户型，但无论是楼盘销售人员还是周围的亲戚朋友都认为，买房还是一步到位的好。然而，就收入情况来看，买再大点的房子会导致自己生活质量下降。此外，罗毅买房注重周边环境，而其女友则注重居住便利性。由于双方存在较大分歧，大半年过去了，他们买房的事还是毫无进展。

　　置业提示：经常有人提出这样的问题，现在哪里的房子最好？在哪里买房最合适？同样的问题，面对不同需求的购房者答案也不尽相同。因此，置业者在买房前一定要考虑清楚什么才是自己最迫切需要的，理性和有规划地消费是购房的前提。应权衡大局分清主次，根据收入等实际情况来确定适合自己的楼盘。

　　准备二

　　购房时预留三分一存款

　　东城的杨先生终于凑够了首期款，可没想到在签订购房合同时，开发商却告知杨先生还需支付房屋维修资金、三通费用等各项杂费共计1.5万元。虽然不过1.5万元，但对于倾尽所有交首付的杨先生来说无疑是一笔“巨款”。

　　置业提示：除首付款外，一些楼盘还要求购房者必须交纳房价2%的房屋维修资金。一些有经验的购房者认为，购房切忌将所有存款都用于购房，因为买完房后紧接着就是装修、置办家具家电等，这些也需要一笔不小的费用。因此，在购房时，应至少保留1/3的存款。

　　准备三

　　选好贷款方式不当房奴

　　选择贷款年限时，为减少利息支出，张女士选择了较短的贷款年限。然而，近来她的家庭月收入锐减至3200元。自此，扣除每月的银行贷款后，张女士的家庭可支配收入每月仅剩1000元。为此，张女士向银行提出延长贷款年限、降低月还款额的申请。

　　置业提示：据了解，家庭月收入偿还贷款，1/3是一条警戒线。越过此警戒线，将很可能出现较大的还贷风险，甚至影响家庭的生活质量。一般而言，消费者在贷款购房时，还款年限选择15~20年较为适中。若贷款年限过短，还款压力则相应较大，一旦未来发生变化，将为生活带来负担。因此，消费者一定要根据自己的情况，正确选择合适的还款年限。此外，在考虑贷款金额和年限时，不能单凭现阶段的收入标准来决策，应具有一定的前瞻性，多考虑家庭未来可能面临的一些实际问题，如保留一定的积蓄以备失业、养老、医疗、教育等方面的不时之需。

　　考察篇

　　多方考察有助买放心房

　　有了明确的置业计划，购房者通常会在几次看盘后将购房目标圈定在一个较小的范围。这时候如果购房者能够充分了解开发商的实力和楼盘配套等附加信息的话，将有助于购房者选择更适合自己的“放心房”。

　　考察一

　　开发商的信誉和实力

　　购房者可选择一些知名度较高的品牌房地产企业或开发过优质品牌楼盘的开发商，这类企业往往对信誉的重视程度较高，房屋后期出现质量问题的可能性相对较小。

　　此外，购房者还可通过一些更为直观的方式考察开发商。如到同一开发商以往开发的项目实地考察，向一些老业主了解楼盘的质量、物管服务、产权证办理等相关情况。或者登录本地房地产信息网站的“业主论坛”，看看已购房者对楼盘及开发商的评价。

　　考察二

　　楼盘配套及附加信息

　　购房者考察时不妨多了解楼盘、小区的配套情况，包括学校、幼儿园、会所、超市、银行、农贸市场等综合设施情况，并应了解楼盘、小区建设密度(容积率)，以判断楼盘、小区环境标准是否符合自己的要求。此外，停车位也是应当了解的重要内容，必要时应当索取相关资料及文字承诺。

　　实施篇

　　签好合同掌握“主动权”

　　购房者在签订商品房买卖合同时，由于买卖双方在专业知识上的信息不对称，以致在后期合同履行中处于被动地位。那么，购房者在签订购房合同时，应该注意哪些问题呢？

　　事项一

　　面积误差如何解决

　　购房面积纠纷一直是热点问题，因此购房者在签订合同时一定要重视房屋面积出现误差后的解决方案。

　　置业提示：为避免一些不必要的购房纠纷，购房者在签订购房合同时，最好不要选择自行约定的方式。如双方自行约定的，开发商大多会约定为“以产权部门核定的面积为准，多退少补。”购房者往往以为“多退少补”谁也不吃亏，而忽略对房屋面积误差的约定，殊不知按照此约定将可能引来无谓的纠纷。因为一旦以“产权部门核定的房屋面积为准，多退少补”进行约定，无论房屋面积出现多大的偏差，购房者都只能吃哑巴亏。

　　事项二

　　明确约定交房条件

　　市民徐先生由于开发商未能提供建筑工程消防意见书，故拒绝收房。据了解，双方所签合同约定的交房条件为“该商品房经验收合格”。徐先生认为，商品房验收合格不仅是指取得工程竣工验收报告，还应经过消防验收合格后才能交付使用。而开发商则认为，合同约定的“经验收合格”是指工程质量验收。也就是说楼盘在取得工程竣工验收报告后，即可交付使用。

　　置业提示：现在不少开发商在与购房者签订购房合同时，对于住房验收合格的约定大都很含糊，如徐先生的遭遇。由于合同中没有明确具体哪些地方验收合格，经哪里验收合格等。因此，开发商完全可以蒙混过关。为避免类似问题再次发生，购房者在签订合同时应要求开发商对此条款进行更加明确的约定。同时，在购房合同中，双方当事人还应共同约定清楚交房的具体形式。

　　事项三

　　签完合同及时备案

　　许多购房者认为，只要签订了购房合同，房屋就是自己的了，因而忽略了购房合同的备案登记，殊不知有可能会导致所购房屋遭遇“一房二卖”的风险。

　　置业提示：商品房预售合同进行备案登记是为了减少商品房预售纠纷，保障购房人的合法权益。然而，在实际操作过程中，仍有不少开发商没能按照规定时间进行备案登记，而不少购房者对合同备案登记的意识也较为淡薄，不清楚备案登记的重要性，更不知道应督促开发商及时办理，从而导致一些开发商借机将房子进行抵押或重复买卖。为了有效地保护自己的权益，在签订购房合同后购房者一定要及时督促开发商办理备案登记。

　　事项四

　　物管合同不容忽略

　　哪些物管服务属于额外收费范围？作为业主在享受物管服务的同时享有哪些权利和义务？这些在物管合同(协议)中都应该有明确的规定。

　　在物业管理活动中，合同起着非常重要的作用，它是进行物业管理的根据和标准。实际上，现在在收房时很多业主与物管公司签订的都是前期物业管理协议，真正的物管合同应该是在业委会成立后，由业委会代表全体业主与物管公司签订。

　　置业提示：物管合同是一个非常专业和细化的文本。但是，由于业主对物管合同关注度不高，导致后期合同文本问题频出，因为细节没约定好而造成业主陷入困境的现象逐渐增多。业主要维护自己的权益，就要了解物管合同示范文本的基本内容。如果发现物管公司要求签订的合同明显有失公平，业主可以拒签。